Quelles furent les propositions des organisations professionnelles FNAIM et UNIS à Madame la Ministre Cécile DUFLOT?
Extranet systématique pour les copropriétés, Carte S spécifique pour les syndics, un bon début, mais sera ce suffisant?
Qu’ en pensez vous?
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6 Comments on “La gestion des coproprietes vue par les organisations professionnelles FNAIM et UNIS”
Pour une véritable transparence qui ne se limite pas aux aspects comptables et à la vision du Syndic ou des organismes gestionnaires, l’ devrait inclure non seulement :
– le Règlement de Copropriété et
– les P.V. des Assemblées générales ( qui n’incluent que les Décisions )
mais également :
– tous les éléments sur lesquelles ces décisions ont été fondées
car en absence de respect des Règles de fonctionnement des Copropriétés
et en particulier de la diffusion avec l’O.J. de ces éléments et du C.R. du Conseil syndical
les décisions sont souvent prises en fonction d’informations verbales qui n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires absents dont les pouvoirs sont ainsi utilisés abusivement … bien que légalement.
Correctif:
Pour une véritable transparence qui ne se limite pas aux aspects comptables et à la vision du Syndic ou des organismes gestionnaires,
l’ Extranet de Copropriété devrait inclure non seulement :
– le Règlement de Copropriété et
– les P.V. des Assemblées générales qui n’incluent que les Décisions
mais également :
– les éléments sur lesquels ces décisions ont été fondées
car en absence de respect des Règles de fonctionnement des Copropriétés
et en particulier de la diffusion avec l’O.J. de ces éléments et du C.R. du Conseil syndical les décisions sont souvent prises en fonction d’informations verbales qui n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires absents dont les pouvoirs sont ainsi utilisés abusivement … bien que légalement.
Bonjour ,
La vidéo UNIS ET FNAIM abordant deux sujets
– le compte séparé
– l’intranet
Cela par deux personnes est à mon avis « un coup d épée dans l’eau » ce sont deux perspectives très sérieuses – dont chaque sujet doit être traité indépendamment
* Le compte séparé a consommé les 3/4 de la vidéo :
— un sujet qui doit être mis à la portés des copros de façon claire, Ne pas mélanger les comptes comptabilité séparé, et, le compte bancaire
(à suivre)
– Le sujet d’ extranet, en revanche, demande également une mise en place très explicite au niveau des copropriétaires
* devoir par le syndic et une prise de conscience du conseil syndical
Les 95/100 des copros ont une adresse émail, mais, ne sont pas tous des informaticiens chevronnés .
Cette mise à la portée des copropriétaires des documents concernant
1- la copropriété et ses documents
2- le compte charges
concernant en particulier « LE » copropriétaire est un grand pas vers la transparence
Cela devient une nécessité impérative , apportant à chacun des informations de première nécessité, permettra (je pense) l’investissement certains copropriétaire statiques
Malgré tout l investissement du conseil syndical doit être particulièrement à toutes épreuves. Le relais entre le syndic et les copros passe énormément par cette fusion , Cette dernière n est pas toujours prise en considération
Voici les 10 propositions que PLANETE COPROPRIETE SURELEVATION a envoyé à Mme DUFLOT:

PLANETE SURELEVATION – VALORISATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER est une Association de spécialistes en copropriété, émanation de l’Association PLANETE COPROPRIETE.
http://www.planete-copropriete.com
Son objet est d’améliorer la gouvernance des copropriétés après avoir étudié les problématiques de gouvernance de celles-ci (En France et à l’international).
Ses réflexions et propositions résultent d’une part de l’étude des travaux du Chantier copropriété dans le cadre du Plan bâtiment Grenelle, ainsi que des synthèses de Planète issues du Colloque Européen » La Copropriété et le Développement Durable en Europe » que celle-ci a organisé
en juillet 2010, mais aussi des consultations et auditions qu’elle entreprend de tous les spécialistes du statut de la copropriété.
Des rencontres successives d’acteurs de la filière ont permis de faire progresser la réflexion et de susciter des propositions de méthodologie acceptées par les copropriétés qui les ont votées.
La presse s’est intéressée à différentes reprises aux travaux du Groupe PLANETE notamment à la suite d’interventions pertinentes lors de conférences, de salons et de débats.
Ce début de médiatisation a suscité des demandes de quelques copropriétés et de propriétaires en demande d’études particulières et d’accompagnement notamment en matière de surélévation de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires.
L’Association peut ainsi examiner à cette occasion tous les problèmes de gouvernance et de rapports entre les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic pour traiter cette question et en tirer des enseignements plus généraux sur l’amélioration et l’harmonisation des rapports entre tous les acteurs de la copropriété.
Elle a ainsi étudié le processus de la nécessaire collaboration entre les acteurs de l’ensemble des filières concernées (copropriétaires, conseils syndicaux, syndics, architectes, bureaux d’études techniques et thermiques, assureurs, géomètres-experts, notaires, avocats, entreprises de travaux publics, promoteurs, agences de l’Etat, collectivités locales, syndicats professionnels de l’immobilier) afin de déterminer des typologies de scénarios opérationnels et d’établir des méthodes d’actions répétitives.
Elle apporte aux copropriétés et propriétaires d’immeubles la » boite à outils » nécessaire à la réussite d’opérations de rénovation énergétique de l’immeuble financées par la surélévation ou l’extension en vue de les amener à la baisse des charges et à la valorisation du patrimoine.
Elle établit des fiches de suivi de projets qui alimentent un observatoire des opérations réalisées.
Elle est en contact avec la Commission Européenne et participe à la diffusion des informations sur la copropriété souhaitée par celle-ci pour en tirer les enseignements nécessaires dans le cadre de l’élaboration de la règlementation européenne.
LES 10 MODIFICATIONS PRECONISEES DE LA LOI DE 1965 SUR LA COPROPRIETE:
Afin de permettre une meilleure dynamique des opérations de rénovation énergétique désormais indispensables aux 600.000 copropriétés (26 millions d’habitants), l’Association est amenée à formuler « 10 propositions de modifications de la LOI du 10 JUILLET 1965 sur la COPROPRIETE ».
L’Association cherche ainsi à améliorer la gestion collaborative de la copropriété, à faciliter l’information et la formation des copropriétaires et des conseils syndicaux, afin d’éviter de basculer dans les copropriétés en difficultés.
L’Association préconise la CREATION D’UNE AGENCE INTERMINISTERIELLE DE LA COPROPRIETE :
A l’instar du Plan Urbanisme Construction Architecture P.U.C.A., agence Interministérielle qualifiée en matière d’urbanisme et d’architecture, « l’Association Planète Surélévation – Valorisation du Patrimoine Immobilier » préconise une extension de mission au P.U.C.A. afin d’étudier, d’animer, de coordonner, tous les aspects juridiques, administratifs, techniques, sociologiques, financiers et fiscaux des 600.000 copropriétés françaises.
Elle servirait de conseil à l’Etat, ordonnancerait les formations, et porterait un Observatoire des opérations remarquables et reproductibles, en collaboration avec les Agences existantes.
Au cœur d’un système devenu particulièrement difficile et qui doit affronter de nouveaux enjeux, cette agence serait force de propositions et permettrait aux copropriétés de se redresser et d’amorcer le cercle vertueux qui leur permettra de franchir ce cap de complexité.
Les 10 propositions de modifications ou d’adaptations sont relatives aux chapitres suivants du Code de la Copropriété :
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DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE (CHAPITRE I. Art.3) ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE (CHAPITRE II .Art. 17,18,21,29-1-A)
AMELIORATIONS, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SURELEVATION (CHAPITRE III . Art.35)
DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL (CHAPITRE IV. Art. 51 à créer)
1
ces travaux, notamment d’efficacité énergétique (soit 5% du budget annuel ; soit après études
Obligation de constituer une réserve pour travaux futurs et d’élaborer un plan pluriannuel de
techniques, auquel cas le montant minimum est laissé au libre choix de l’AG). Elle sera placée sur un compte bancaire séparé, rémunéré et défiscalisé (comme actuellement les placements du Livret A). Cette réserve appartiendra à la copropriété, sera insaisissable et intransmissible en cas de vente du lot.
• En effet : en accumulant graduellement les sommes qui seront requises pour faire face à d’inévitables travaux majeurs, on évite d’imposer un fardeau excessif à des copropriétaires
« malchanceux» alors que les générations précédentes ont utilisé et profité du bien sans y
contribuer. On résout ainsi progressivement le grave problème des copropriétés en futures difficultés et on lisse la charge des futurs travaux énergétiques qui seront rendus obligatoires pour satisfaire à nos engagements européens et internationaux.
2 Obligation d’instituer une inspection de l’immeuble tous les 5 ans en vue de prévenir sa dégradation et de lisser son coût d’entretien.
• En effet : comme dans les législations sur les coopératives d’habitation cette inspection obligatoire permet de programmer les plans de financement et d’ajuster les réserves de prévoyance en fonction des durées de vie des composantes majeures de l’immeuble et de faire un bilan quinquennal ordonné.
3 Obligation de former les syndics professionnels et bénévoles ainsi que les présidents de syndicats coopératifs, les conseils syndicaux et les coopératives d’habitants notamment aux rénovations énergétiques.
• En effet : actuellement les syndicats professionnels de syndics proposent ces formations non obligatoires bien que financées par les cotisations syndicales.
Résultat : absentéisme, incompétence sur les travaux désordonnés surtout en efficacité énergétique qui est au cœur de la transition énergétique que le pays doit mener en fonction de la directive européenne « ENERGIE » du 11/09/2012.
4 Instituer un code de déontologie des professionnels et une Commission de Déontologie paritaire mixte composée d’un Magistrat avec pouvoirs disciplinaires, de professionnels, de représentants des copropriétaires.
• En effet : la réputation du gestionnaire est mauvaise, la collaboration avec les copropriétaires est empreinte de suspicion, la gouvernance est hasardeuse, peu transparente. Si l’institution d’un Ordre, parfois souhaitée par certains professionnels, se heurte à trop de levées de boucliers, il ne devrait pas en être de même avec ces Commissions dont le travail minimiserait les contentieux judiciaires chronophages et dispendieux.
5 Instituer l’immatriculation des immeubles et introduire la notion de lots en volumes, la règlementer et instituer un cadastre vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division des immeubles en copropriété, à l’instar de ce qui existe déjà au Luxembourg et au Québec.
• En effet : cette base de donnée des immeubles et l’inventaire qualifié dans l’espace permettrait de cerner la réalité du parc existant dans ses dimensions quantitatives et qualitatives. Ce repérage contribuerait aux nécessaires études statistiques et à la comparaison des immeubles par période et mode constructif. Cette base de données utile à une bonne gestion prévisionnelle ferait partie de la
« Boite à outils » mise en place par le P.U.C.A.
6 Renforcer les pouvoirs du Conseil syndical en matière d’économies d’énergie par l’institution du Bilan Initial de Copropriété B.I.C (qui sera en annexe de la Loi, sur le modèle de celui préconisé
par PLANETE COPROPRIETE) et mis à disposition sur son site internet.. Il sera obligatoirement réalisé en collaboration avec le syndic et soumis à l’Assemblée générale, quelque soit le nombre de lots et le mode de chauffage de l’immeuble (collectif ou individuel) en vue des études sur l’efficacité énergétiques.
• En effet : cette méthode – simple à mettre en œuvre et gratuite – sensibilise et alerte tous les acteurs y compris les syndics et gestionnaires de copropriété sur les différents indicateurs :
des consommations énergétiques à l’état d’usure des équipements mais aussi sur les besoins énoncés par les copropriétaires et leurs attitudes comportementales.
7 Instituer le vote à l’art.25 de la Loi en cas d’affectation de tout ou partie du produit des ventes d’appartements issues de la surélévation aux travaux d’isolation thermique du bâtiment, de
renouvellement de l’air, du système de chauffage et de la production d’eau chaude.
Supprimer l’unanimité requise du copropriétaire du dernier étage en matière de surélévation
(article 35) et la remplacer par l’application de l’art.9 de la loi prévoyant une indemnité avec maintien du processus.
• En effet : l’engagement de la copropriété dans une opération de requalification énergétique qui pourra l’amener à s’autofinancer par la surélévation, en l’état actuel de la loi, peut être arrêté par la seule volonté de l’un des copropriétaires du dernier étage qui a toute facilité d’exercer ce qu’il ressent comme un « droit de véto ». L’ensemble du syndicat des copropriétaires est donc suspendu et à la merci de la décision unanime des copropriétaires du dernier étage.
8 Obliger – à peine de nullité du mandat du syndic – de réunir une AG en cas de déficit de plus de 25% du budget pour voter dans les 3 à 6 mois un plan de redressement afin d’éviter le statut de « copropriété en difficultés » et obligation de prévenir le Préfet de le République d’une telle situation.
• En effet : la spirale qui entraine les copropriétés vers les difficultés est pernicieuse et les seuils d’alerte sont souvent dépassés sans provoquer de réaction des syndics, conséquence du constat de carence de gouvernance. Cette mesure contribue au renforcement du pouvoir du conseil syndical qui peut déclencher la demande de nullité du mandat du syndic.
9 Obliger à auditer tous les contrats de fournitures régulières tous les 3 ans.
•
10 Permettre à tous les copropriétaires de disposer de toutes les informations administratives et juridiques de la copropriété par tous moyens, notamment numérique ou un stockage sécurisé de
l’information de la copropriété (cloud) pour faciliter la collaboration en ligne des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic en vue d’une meilleure gestion.
• En effet : le processus de décision collectif est beaucoup plus complexe dans le parc collectif des copropriétés que dans la maison individuelle ou le parc social. Les syndics ne pallient pas au manque d’information des copropriétaires. Internet et le Cloud quasi gratuit permet de structurer le rôle de chacun des acteurs de la copropriété. La création d’un espace collaboratif résout les problèmes de transparence et de contrôle du conseil syndical.
En effet : le constat de la carence de gouvernance en copropriété est sans doute la faille majeure du modèle. Toutes les solutions qui contribueront à améliorer cette gouvernance participeront à la performance globale du système. Information et motivation des copropriétaires, mesure des performances de la copropriété, suivi prévisionnel de gestion et entretien à long terme….Traquer les doubles emplois dans tous les contrats notamment de fourniture d’énergies en les auditant systématiquement pour écarter les inutilités.
ecocopro@gmail.com

On peut toujours améliorer l’existant, et il est enfin temps d’avancer plus sur ce sujet.
Je rejoins Claudie pour son commentaire détaillé et argumenté.
Ces deux personnes pensent réellement que dans une copropriété, beaucoup de personnes comprennent réellement comment configurer et utiliser correctement un extranet ?
Je rejoins totalement Claudie et Anna.
Le principe d’extranet est très intéressant. Néanmoins, il faut prendre en considération un outil de formation car en l’état, ces outils ne sont pas (ou très peu) utilisés.