La nouvelle ALUR du syndic de copropriété

La nouvelle ALUR du syndic de copropriété

La nouvelle ALUR du syndic de copropriété

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Quelles sont les conséquences de la loi ALUR sur le fonctionnement du métier de syndic de copropriété?

Tout d’abord, l’activité de syndic de copropriété sera désormais nommément et spécialement visée dans la liste des activités réglementées.

Ainsi, l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est ainsi complété par un alinéa 9° aux termes duquel les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à « l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

La loi ALUR  par ailleurs,allouera de nouvelles missions au syndic de copropriété, dont les principales peuvent être listées comme suit:

l’élaboration d’une fiche synthétique (en attente décret)

Le syndic établira une fiche synthétique qu’il mettra à la disposition des copropriétaires.

Cette fiche devra être mise à jour chaque année et regroupera les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

L’établissement d’une fiche synthétique et son annexion à la promesse de vente sont applicables à compter du :

– 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

– 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

– 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

Les contrats de syndic devront prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande.

Cette pénalité sera déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice

la souscription de contrats d’assurance responsabilité civile (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic  à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.

il est à noter qu’un nouvel article est créé obligeant les copropriétaires, qu’ils soient ou non occupants, à souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO ».

L’obligation du syndic de représenter le syndicat des copropriétaires (Entrée en vigueur immédiate)

En application des articles 15 et 16 de la loi, le syndic représentera le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

La conservation des archives (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une société spécialisée aux frais du syndicat

Cette décision  ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic.

Le carnet d’entretien (En attente décret)

Obligation sera faite au syndic de mettre à la disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu qui sera  défini par décret.

L’immatriculation du syndicat (En attente décret)

Pour les immeubles neufs et ceux mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sera chargé de réaliser la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

Pour les immeubles déjà en copropriété, l’immatriculation et la mise à jour des données incomberont au syndic.

Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure à l’attention du syndic est restée sans effet au terme d’un délai

Lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a pas transmis à l’établissement public chargé de la tenue du registre les informations, l’établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par LRAR, le syndic d’y procéder.

En l’absence d’immatriculation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, le teneur du registre pourra appliquer une astreinte au syndic. L’astreinte court alors à compter de la Mise en demeure et jusqu’à transmission complète ou l’actualisation des données.

Le montant de l’astreinte ne pourra excéder 20 €par lot et par semaine. L’astreinte sera recouvrée par le teneur du registre.

Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.

Les syndicats de copropriétaires non immatriculés ou ceux dont les données ne seront pas actualisées ne pourront pas bénéficier des subventions de l’Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements.

Un  Calendrier d’immatriculation des copropriétés et de déclaration des données est prévu

o Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots ;

o Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots ;

o Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

A compter du 1er janvier 2017 la totalité des immeubles neufs et des immeubles mis en copropriété devront être immatriculés dès la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et ce, quel que soit le nombre de lots.

L’information des occupants de l’immeuble (En attente du décret)

Le syndic devra informer les occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

La préparation du budget prévisionnel (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic sera  chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, l’oubli de concertation de la part du syndic devient donc une faute grave et susceptible de sanction.

 

L’ouverture du compte bancaire séparé (Entrée en vigueur 1 an à compter promulgation de la Loi)

Le syndic a l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat

Cette obligation s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Aucune convention de fusion, aucune compensation avec tout autre compte ne pourra être réalisée avec ce compte.

Dès réception des relevés périodiques du compte, une copie sera mise à la disposition du conseil syndical. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Par exception, les syndicats de moins de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, pourront en AG, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Le compte unique fera alors apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

Dans cette hypothèse, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé.

 

La mise en place d’un extranet (1er janvier 2015)

A compter du 1er janvier 2015,  le syndic professionnel devra proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

Cet accès sera différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Dans un prochain article, nous évoquerons les conséquences de la loi ALUR sur le mandat de gestion du syndic, sa rémunération, sa mise en concurrence, la fin de son mandat voire sa révocation .

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Source:

Fnaim Hebdo n°43 Spéciale ALUR

Snpi Information Mars 2014

Unarc Les 62 principaux apports de la loi ALUR par thèmes

 

 

6 Comments on “La nouvelle ALUR du syndic de copropriété”

  1. villebois stephanie

    Bonjour,
    De nombreux notaires reviennent vers moi à ce jour concernant la fameuse fiche synthétique ainsi que le carnet d’entretien.
    D’après eux… c’est applicable immédiatement et sans décret.
    Qd est il réellement ?

  2. Pingback: La nouvelle ALUR du syndic de copropriét...

  3. WILLAUME,Roger

    Article intéressant- la publication de nombreux décrets à intervenir sera la clé pour établir les règles de gestion qui s’alourdissent.Le décret
    contrat de syndic sera primordial.Les obligations s’alourdissent et augmentent les prestations de service qui seront à prendre en considération.Tout est là

  4. Lisa

    Bonjour,

    Concernant – La mise en place d’un extranet à compté de l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 1er janvier 2015, y a t-il une date pour être conforme à la loi on peux attendre 1 ans avant de la faire ?
    Est quels sont les conséquences en cas de non respect de cette obligation?

    Merci

  5. JEAN

    Bonjour Lisa,

    On va encore me taxer de faire de la PUB pour l’arc mais celà peut peut être vous aider

    Extranet du syndic professionnel ou Copro-Net de l’ARC
    Le nouvel article 18 Alinéa 10 de la loi du 10 juillet 1965, amendé par la loi ALUR votée en mars 2014, oblige, à partir du 1er janvier 2015, les syndics professionnels à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires un « espace numérique ». Cet extranet doit prévoir trois interfaces respectivement pour le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires.

    Voici l’alinéa de la loi concernant ce point :
    « Le syndic est chargé (…) :

    « de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical ».

    L’ARC recommande aux conseils syndicaux d’aborder ce sujet lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale avec leur syndic et bien évidemment lors de la tenue de cette dernière afin de pas être pris de court en assemblée générale ou pris de vitesse par leur syndic.

    La première question à poser est de savoir si le syndic est en capacité de proposer un service extranet et dans quelles conditions.

    Si sa réponse est négative, la copropriété a la possibilité de rester sans extranet ou d’opter pour le site COPRO-NET de l’ARC dont la nouvelle version a fait l’objet de plusieurs présentations sur notre site (cf. en particulier article http://www.arc-copro.com/7s9v) ou dans la dernière revue trimestrielle n°108 d’avril 2015.
    Si la réponse est positive, l’ARC vous suggère de poser les questions suivantes :

    1) Quelles sont les fonctions assurées par cet extranet ? Intègre-t-il une possibilité de paiement en ligne ?
    2) Quels sont les documents mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires en l’absence de la publication d’un décret ou d’un arrêté prescrivant la liste minimale des documents à mettre en ligne ?
    3) Le syndic peut-il facturer dans ses honoraires ou sous forme de prestations particulières la mise à disposition de ce service ?
    4) Comment avoir la garantie que les données personnelles des copropriétaires et de la copropriété ne seront pas utilisées à d’autres fins notamment commerciales ?
    5) Comment garantir la portabilité du contenu de cet extranet afin que le syndicat des copropriétaires ne se retrouve pas captif du syndic en place ?

    Le guide élaboré par l’ARC sur cette thématique vous sera d’une grande utilité pour apprécier la pertinence des réponses de votre syndic. Il est consultable à l’adresse suivante : http://www.arc-copro.com/1g8f.

    Si en fonction des réponses à ce questionnement, vous estimez que l’extranet du syndic répond aux critères définis par l’ARC et à des besoins ou des attentes exprimés par la copropriété, nous vous proposons de mettre en œuvre le scénario suivant :
    – retenir l’extranet du syndic pour la gestion personnalisée des comptes des copropriétaires (appels de fonds, relance…). Ce service doit faire partie des prestations relevant de la gestion courante et ne faire l’objet d’aucune indemnisation particulière ;
    – mettre en place COPRO-NET pour la gestion collective de la copropriété qui sera ainsi complètement maîtrisée par le conseil syndical ce qui permettra :

    a) au conseil syndical de disposer de tous les documents nécessaires à la
    gestion collective de la copropriété, en particulier lorsqu’il y a unchangement de syndic ;
    b) aux copropriétaires d’avoir accès par exemple aux documents exigés par le notaire lors de la signature d’une promesse de vente ou d’un acte de vente.

    – faire voter en assemblée générale la garantie que les données personnelles des copropriétaires et de la copropriété ne seront pas utilisées à d’autres fins notamment commerciales ;

    – demander au syndic de s’engager sur la portabilité des données des comptes des copropriétaires dans le cas où il y a un changement de syndic.
    Si vous rencontrez des difficultés dans la mise en place de cet extranet, vous pouvez envoyer un mail à sostechnique@arc-copro.fr.

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