Le décret du 28 août 2015 relatif au code de déontologie, publié au JO du 30 août 2015, définit les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier.

Nous avons demandé à Me Cyril SABATIE, Avocat à la cour, ancien Directeur juridique de la FNAIM, Membre de la chambre nationale des experts en copropriété, Expert immobilier CEIF, auteur de l’ouvrage « Copropriété » aux éditions Delmas son avis sur le code de déontologie, prévu par la loi ALUR du 24 mars 2015, qui vise toutes les entreprises relevant du champ d’application de la loi HOGUET ;

Ci après l’interview que nous a accordé Me C.SABATIE:

Q1: Bonjour Me SABATIE, pourquoi ce code de déontologie ?

R1: “C’est une démarche consumériste assurément, mais pas seulement. Ce code a été introduit dans la loi Hoguet du 2 janvier 1970 par la loi dite Alur du 24 mars 2014. Par cette démarche le législateur n’a fait que transposer une initiative anticipée par les organisations professionnelles. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) notamment, sous la présidence de René PALLINCOURT, avait fait le constat d’une demande forte des consommateurs, et des professionnels eux-mêmes, de voir la profession se doter de règles morales et de bonne conduite.

Le préambule du décret du 28 août 2015 expose d’ailleurs que ce code définit les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier. Elles doivent permettre l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels”.

Q2: Quelles sont les caractéristiques principales du code de déontologie ?

R2: “Ce code de déontologie « couche sur le papier » certaines évidences ayant trait notamment à l’éthique professionnelle, la transparence, la confidentialité ou encore les conflits d’intérêts.

Le code rappelle également des grands principes que le professionnel immobilier se doit de respecter, comme la non-discrimination ou la lutte contre le blanchiment de capitaux.

Sans doute plus intéressant, et somme toute assez novateur, le code prend la peine de rappeler (voire préciser) des règles relatives à l’organisation et la gestion des agences et cabinets immobiliers au regard des exigences de la loi Hoguet.”

Q3: Pensez-vous que le code de déontologie permettra une amélioration de l’image des professionnels de l’immobilier en général et du syndic de copropriété en particulier?

R3: “Pierre REVERDY poétisait « l’éthique c’est l’esthétique du dedans ». Or, en 2011 un sondage réalisé par Ifop pour le journal France Soir classait les agents immobiliers dans les professions les moins aimées des français http://www.ifop.com/media/poll/1396-1-study_file.pdf. Il me semble toutefois que les efforts des syndicats professionnels sur le terrain de la déontologie et certaines émissions de télévision ont contribué à atténuer ce sentiment. Ce n’est toutefois pas encore vraiment le cas pour la profession de syndic assez régulièrement fustigée par des articles caricaturaux.

Cependant la profession n’a pas attendu la loi Alur pour s’autoréguler. Cependant jusqu’à cet apport législatif puis réglementaire seuls les professionnels les plus vertueux s’imposaient des contraintes déontologiques (en adhérant à un syndicat professionnel par exemple). Désormais c’est toute la profession, et ainsi toutes les activités de la loi Hoguet, qui depuis le 1er septembre doivent respecter ces principes d’éthique et de morale.”

Q4: Le code de déontologie était le préambule à la mise en place de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière à laquelle l’association l’ARC revendique de sièger, que pensez-vous de la mise en place de ces dispositifs sur les activités professionnelles concernées ?

R4: “Je crois surtout, et c’est le complément à votre question précédente, qu’il ne peut y avoir de déontologie crédible sans un processus coercitif, pour ne pas dire répressif. La commission de contrôle est donc nécessaire et indispensable pour accréditer la démarche déontologique de la profession. La FNAIM elle-même, lors de la mise en place de son code d’éthique et de déontologie, avait créé un comité d’éthique chargé de faire respecter l’application de celui-ci par ses adhérents. A défaut, André SUARES disait fort justement que la morale facile conduit à la mort de la morale… c’est bien tout l’enjeu du fonctionnement de cette commission à mon sens.

En outre, rappelons également que la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières doit créer et tenir à jour un répertoire des personnes sanctionnées, avec l’indication des sanctions devenues définitives. Cet outil devrait également crédibiliser la démarche.”

Q5: La commission nationale de contrôle prévue par la loi ALUR sera compétente pour connaitre de tous manquements au code de déontologie, elle pourra prononcer des sanctions administratives, pouvant aller jusqu’au retrait définitif de la carte professionnelle. Que pensez-vous des conséquences sur les activités professionnelles concernées ?

R5: “Effectivement, la loi Alur, avant même la parution du décret instituant ce code de déontologie, a prévu une échelle graduelle de sanctions, le retrait définitif de la carte professionnelle en étant l’ultime (article 13-8 de la loi du 2 janvier 1970).

Le législateur n’a cependant fait que dupliquer et compiler certains systèmes européens. Par exemple en Suède l’instance de contrôle de la profession, la FMN (Fastighetsmäklarnämnden), peut prononcer des avertissements à l’encontre des professionnels qui ne respectent pas leurs obligations, voire les radier Un rapport très intéressant avait d’ailleurs été dressé par le Sénat sur cette question en novembre 2002 : http://www.senat.fr/lc/lc114/lc114_mono.html.

Cette sanction n’a donc rien d’aberrant, l’interdiction d’exercer pouvant déjà être prononcée dans d’autres professions (ordinales notamment). Cette décision demeure en outre susceptible d’appel devant la juridiction administrative.

Je suis plus circonspect et dubitatif cependant en ce qui concerne la sanction visant à « l’interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er, pour une durée n’excédant pas trois ans ». En effet, cette sanction me paraît incompatible avec les activités de gestion ou de syndic de copropriétés.”

Merci à Me Cyril SABATIE pour son avis sur le code de déontologie applicable à tous les professionnels de l’immobilier entrant dans le champ d’application de la loi Hoguet.

Pour notre part, nous restons convaincus, bien que ce soit une bonne chose que la profession se soit dotée d’un code de déontologie définissant les règles morales et de bonne conduite à respecter par les  professionnels, qu’en ce qui concerne les syndics de copropriétés, il est dommage que le Rubicon n’ait pas été franchi et que l’organisation ordinale de la profession n’ait pas été demandée par les instances professionnelles, à l’instar de la proposition faite lors de son discours d’ouverture du  dernier congrès national   du 16 Juin 2015 par le  président du Conseil National des Administrateurs Judiciaires et Mandataires Judiciaires Me Xavier HUERTAS, devant un auditoire des plus prestigieux dans lequel on notait notamment la présence de Madame Christiane TAUBIRA,  Ministre de la Justice. Ce discours dont je vous recommande son visionnage dans son intégralité, bien qu’il s’adresse aux administrateurs et mandataires judiciaires, pourrait s’appliquer en tous points aux syndics de copropriétés tant la similitude des situations vécue par ces professionnels  est frappante.

Pensez vous que le code de déontologie permettra d’améliorer l’image des professionnels de l’immobilier en général et celle du syndic de copropriété en particulier?

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