La création d’un fonds travaux obligatoire dans les copropriétés rattaché au lot est prévue dans l’article 58 de la loi ALUR, à savoir que les sommes versées sur le fonds restent définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, afin d’anticiper le financement des travaux à faire sur la copropriété.
Ce fonds travaux devra être abondé, à compter du 1er janvier 2017 au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel de la copropriété chaque année.
Ce fonds travaux doit être déposé sur un compte bancaire spécifique.
La loi prévoit néanmoins quelques exceptions pour :
- les immeubles neufs en copropriété pendant 5 ans,
- les copropriétés de moins de 10 lots qui auront pris la décision à l’unanimité de ne pas instituer de fonds de travaux,
- les copropriétés dont le diagnostic technique global fait apparaître l’absence de besoins de travaux au cours des 10 prochaines années.
Les difficultés d’application de la création du fonds travaux
Dans un article publié dans le dernier mensuel des Informations de la Copropriété d’octobre 2015, Jean-Luc BERNETTE concepteur du logiciel Coprolib, indique que:
“ la principale difficulté réside dans la répartition de ce fonds. Dans la plupart des cas, le budget prévisionnel est ventilé selon plusieurs «clés de répartition» (ex : charges générales, bâtiments A / B, ascenseur, chauffage). Cette ventilation est bien adaptée aux charges courantes, mais pas forcément aux travaux. Le taux de cotisation, exprimé en % de ce budget, doit-il respecter la même ventilation ou être réparti uniquement en tantièmes généraux ? L’assemblée peut-elle décider de la règle de répartition ?
Dans le cas extrême d’une petite copropriété où 3/4 du budget sont des charges d’eau froide, réparties selon les consommations individuelles, potentiellement très différentes des tantièmes généraux, la question a un impact important.
La loi dispose que les cotisations du fonds de travaux sont réparties comme les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes5, ce qui exclut la catégorie des charges relatives aux équipements et services (ex : ascenseur, chauffage, eau froide) mais laisse quand même une possibilité de ventilation entre parties communes générales et spéciales (bâtiments, parkings…).
Si on ventile le fonds de travaux selon différentes clés de répartition, on se retrouve au final avec un fonds de travaux par bâtiment et potentiellement des taux de cotisation différents. D’où une complexité supplémentaire. Sans parler de la répartition des produits financiers issus du placement de ces fonds…
Si on a constitué un fonds de travaux réparti en tantièmes généraux et qu’on l’utilise pour des travaux à la charge du bâtiment A, les copropriétaires du bâtiment B seront lésés. Il faudrait, dans ce cas, agir comme on le fait aujourd’hui avec l’avance travaux, à savoir rembourser en tantièmes généraux et appeler le même montant au bâtiment A seulement.
Mais le fonds de travaux est par nature non remboursable…
De plus, se pose la question du vote en assemblée générale : les travaux du bâtiment A sont votés (en général) selon les tantièmes du bâtiment A, et il en va de même du financement de ces travaux ; les copropriétaires du bâtiment A peuvent-ils décider d’utiliser le fonds de travaux commun pour financer leurs travaux spécifiques ?
La solution comptable propre serait plutôt de créer un sous-compte (105xxxx) pour chaque lot, crédité par les appels de cotisation (répartis en tantièmes généraux) et débité par l’utilisation du fonds (répartie selon la clé propre à chacun des travaux financés). Il faudra alors dans ce cas être attentif lors de l’utilisation du fonds à ce que la quote-part d’un lot ne devienne pas négative !”
Comment sensibiliser les copropriétaires à la mise en place de ce fonds travaux ?
Toujours selon les propos de Monsieur Jean-Luc BERNETTE recueillis par les Informations rapides de la copropriété, celui ci précise:
“Je voudrais rappeler que dans l’esprit de la loi ALUR, le fonds de travaux allait de pair avec deux autres mesures : le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT)7, dans l’objectif d’améliorer l’entretien et la conservation des immeubles. Or, il me semble qu’en se focalisant sur le fonds de travaux, on a un peu perdu en route la relation entre ces trois mesures.
Pour moi, il est primordial de mettre en place un PPT (sur la base d’un DTG), car c’est ce qui permet à l’assemblée de voir l’intérêt du fonds de travaux et d’évaluer le taux de cotisation, en prenant en compte d’une part les prévisions de dépenses et, d’autre part, la capacité d’épargne des copropriétaires.
La loi dit que le PPT devient obligatoire quand le fonds de travaux atteint 100 % du budget prévisionnel8, mais en cotisant à 5 %, il faut plus de 20 ans pour atteindre ce seuil et entretemps le fonds de travaux aura été utilisé ! Ainsi il y a fort à parier que pour 99 % des copropriétés on n’arrivera jamais dans cette situation d’obligation.
Je pense donc que le plan pluriannuel de travaux est un bon moyen pour responsabiliser les copropriétaires (et les syndics) en mettant en place dès maintenant une vision à long terme de l’entretien de l’immeuble, et pour les motiver à épargner dans cet objectif (via une avance ou un fonds de travaux).
En conclusion, nous voyons qu’une interprétation pragmatique de la loi est nécessaire, mais qu’elle ne lève pas toutes les imprécisions et qu’il est souhaitable que des décrets viennent répondre aux questions pratiques de mise en œuvre du fonds de travaux, afin d’éviter des pratiques anarchiques et des litiges prévisibles. Cela est d’autant plus urgent que pour être appliquées au 1er janvier 2017, les décisions doivent être prises en assemblée générale début 2016.”
Cet entretien recueilli par le mensuel de la copropriété met en exergue le fossé existant entre la volonté affichée par la loi ALUR de vouloir améliorer le fonctionnement des copropriétés et la mise en place de moyens pour ce faire, qui pour l’instant ne semblent pas tendre vers les résultats escomptés, d’autant plus que les décrets d’applications sensés préciser les modalités d’applications des dispositifs mis en place sont livrés à compte goutte par les pouvoirs publics.
Et vous, que pensez vous notamment de la problématique mise en évidence concernant la répartition du fonds de travaux et de la solution comptable suggérée?
Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant sur le blog au bas du présent article, votre commentaire.
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21 Comments on “La creation du fonds travaux en copropriete”
Bsr,
Le traitement adéquate ne peut être que le même que celui du fond sur travaux existant (art18 Loi 65)
La vraie question va être comment seront assurées ces sommes ? Et aux frais de qui ?… Les couts en caisse de garantie vont exploser ? Quid des fonds gérés par des benevoles ?…
Bref une bombe à retardement…
Commencez pas les uns et les autres à tenter de compliquer ce qui devrait être simple, cela devient odieux de penser qu’en France des gens malintentionnés passent leur temps à critiquer et à casser à l’avance un e bonne idée, parcequ’il va falloir faire évoluer un logiciel pour l’appliquer.
Le fonds travaux existe au Canada depuis de nombreuses années, inspirons nous d’eux puisque il se dit que cela marche bien.
Je conseille vivement, chaque fois que cela sera possible ( notamment dans les petites copropriétés), d’exiger du syndic que les sommes de ce fonds soient placées sur un livretA.
Vous avez raison, En France on cherche toujours à chercher où pisse le poisson et compliquer les choses simples.
Peut être de l’incompétence comptable des syndics ou pleurer pour avoir un autre motif pour demander encore plus d’honoraires…..
Constituer en douceur une cagnotte de fonds travaux est une très très très bonne chose qui évitera aux copropriétaires d’être « saignés » en cas de grosses réparation (ce fut notre cas en 2015 lors de la réfection en urgence de la toiture 165.000,==€ pour 34 copropriétaires)
C’est pourtant simple : On appelle ces fonds en » CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES » et si ensuite les travaux engagés pour d’autres choses comme ascenseur ou escaliers, chauffage qui ont des répartitions/tantièmes différents il suffit tout simplement de passer des OD comptables pour régulariser….les syndics ou du moins leur comptables doivent savoir celà.
Arrêtons d’enculer les mouches SVP.
Prendre comme base de calcul le montant du budget prévisionnel est absurde. Dans une petite copropriété le budget sera de 6000 € mais une partie de toiture coûtera 70 000 €.
La base de répartition doit demeurer celle des tantièmes généraux.
Il pourr
Bonjour,
Les comptables ont raison de pointer du doigt les problématiques qui se présentent à eux : s’ils ne le font pas, on va leur tomber dessus (l’ARC en premier !).
Donc demander des éclaircissements et que la méthodologie soit définie afin qu’elle soit la même partout, est totalement légitime.
Il n’y a pas de problème, il n’y a que des solutions comptables , des jeux d’écritures tout simplement par OD pour répartir ensuite dans les bonnes clés et aux bons tantièmes.
Vos logiciels spécialisés en gestion de copro feront tout seuls le travail après 5 minutes de saisie.
Message à Jean Pierre Désir
Et à M. JEAN
Cher M. Jean Pierre Désir
Depuis pas mal de temps je lis avec intérêt vos publications , j’ai bien sur acheté votre livre sur Amazone.
J’ai remarqué aussi les commentaires de M. JEAN qui indique entr’autre qu’il est possible de trouver des petits Syndic très sérieux » la perle rare » disait-il.
Je ne suis pas Syndic mais copropriétaire dans une petite copropriété dans le 94 .
Confronté depuis 3 ans :
à une une gestion de l’immeuble de plus en plus catastrophique » inimaginable » à plus d’un titres et à tous les niveaux : Je ne vais pas m’étendre mais : un gestionnaire de syndic incompétent, un conseil syndical inexistant,
Vous même M. Désir et M. Jean dans le cadre de propositions de changement de Syndic (loi Alur) pourriez vous m’aider à trouver un ( ou dés) petit syndic très sérieux , dans le 94 ou en RP et comme l’indique M. Jean avec internet ,la distance n’est plus un obstacle.. un vrai syndic qui pourrait reprendre les choses en mains!
En vous remerciant de vos conseils
Jean Michel ABADIE
0143981609
Ce nouvel outil enfin obligatoire était très attendu.Il a fait et fait encore ses preuves dans les pays anglo-saxons.
Le QUEBEC le connait depuis pas mal d’années et il est dans la belle province tellement apprécié par les gestionnaires qu’il est même question de rendre obligatoire une étude préalable pour l’estimer au lieu de bêtement le fixer à un minimum de 5% du budget comme chez eux pour l’instant, et chez nous.
les syndics seraient bien inspirés de considérer que la maitrise de cet outil constitue une valorisation importante de leur métier car il va servir à l’établissement des plans pluriannuels et autres DTG ou audits globaux qui sont à leur disposition pour avoir enfin une vision à long terme de la copropriété.Les syndics deviendront experts!
Aux USA , dans les « condos », il est hors de question de ne pas avoir cette vision programmée, sinon le Conseil d’administration de l’immeuble, qui contrairement à nous décide, se fait remercier à l’AG suivante et vite fait svp.
Allons y ! A l’attaque du fonds travaux !…
Monsieur BRANE Olivier
Que peut-on vous recommander pour faire le bon choix ? Demander à un syndic qui vous proposera dans ses relations de syndic le « copain syndic » de votre ville ou à proximité ? Il faut surtout se renseigner auprés d’autres copropriétaires et ne pas avoir peur de leur poser des questions sur la gestion du compte (séparé ou autre) sur la façon dont ils se font élire (12,15,18,24, mois ou même 3 ans,) demander de pouvoir lire leur contrat, gestion des travaux etc…. S’informer, s’informer, s’informer.
Si il s’agit de tomber sur un « bon syndic » ( je voudrais pouvoir vous en donner la bonne définition) on va dire le moins pire, ça vaut peut-être le coup de faire l’impasse sur la distance, si internet est un outil remarquable il ne règle pas tout. La proximité est un atout qui ne peut qu’être bénéfiques pour la copropriété. Internet ne remplacera jamais les contacts humains . Je pense qu’un bon équilibre est à trouver pour économiser d’un côté les déplacements , pertes de temps , envoi mails pour infos et réponses rapides etc, et les rendez-vous qui facilitent des explications, des infos, qui empêchent de laisser s’installer des situations à problèmes qui ne peuvent être traitées d’une façon claires et nettes avec internet.
Bonne chance et si vous trouvez « le bon » faites-le savoir. Le bouche à oreilles permettra peut-être de faire un peu de ménage. C’est nous qui payons, alors balayons sans état d’âme.
Pour infos à tous.
Aller sur :
« L’ARC, le fonds travaux et le P.E.C. (Plan d’Épargne Copropriété) «
bonjour
je trouve que cette loi va pénaliser beaucoup de personnes. je m’explique : je suis dans une copropriété de 85 lots répartis sur deux immeubles. nous sommes au mininum à 350 euros de charges par mois (faîtes le calcul par trimestre…..énorme).il y a des gens qui peinent à payer leurs charges car il n’y arrive plus (cela réprésente 3 à 4 copropriétaires; et sans compter les copropriétaires qui ont parfois un ou deux trimestres de retard); nous rajouter cette charge en plus est grotesque, dans ma copro paradoxalement aux charges trimestrielles, les gens arrivent à payer sans problème les travaux (car sommes moindre ou bien échelonnées). là où je m’insurge : somme qui restera acquise au syndicat!!!! et si nous vendons nous sommes encore perdant !!!!!!!
L’ avance travaux non obligatoire et remboursable en cas de vente fonctionnait très bien.
Le nouveau fonds travaux obligatoire attaché aux lots et non remboursable laisse une impression de perte possible en cas de vente comme l’ exprime Moreira: « là où je m’insurge : somme qui restera acquise au syndicat!!!! et si nous vendons nous sommes encore perdant !!!!!!! »
Bon cela fonctionne au Canada, mais les mentalités et habitudes ne sont pas les mêmes.
Il est en général constaté qu’ un fonds de 5 % est nettement insuffisant.
Le fait que le fonds ne soit pas remboursable pose problème dans le cas de travaux sur une clé différente de celle utilisée pour la création, et particulièrement quand certains copropriétaires ne participerons pas aux travaux.. il y aura obligation de suivre, comptablement ou en extra comptable, la quote part restante de chaque copropriétaire.
Il faudra veiller également que lors de l’ utilisation il ne soit pas affecté au financement plus que la quote part restante du copropriétaire.
Le suivi comptable du fonds travaux peut être réalisé facilement au moyen d’ un tableur.
Du fait que les quotes parts individuelles dans le fonds travaux ne seront plus nécessairement proportionnelles à une clé se pose le problème de la répartition des intérêts.
En effet je confirme cette lois n’a pas de sens s’il elle ne rejoint pas le même mode de fonctionnement du fond de roulement initial, car selon cette loi absurde le fait que cette somme restera chez le syndic et non récupérable en reviens à payer avant même que des travaux ne soient votés ou discutés en AG n de payer des travaux d’un appartement pour lequel vous ne serez peut être plus propriétaire en cas de vente et dont des travaux ne serons même pas encore ni discutés ni votés
Nous avons eu une AG ou nous avons statué sur le sujet en mai 2016 et nous avons convenu d’un versement de ce fond en cas de travaux pour le 1 janvier 2017 en appel dans les charges du 1er trimestre 2017 mais voilà hier j’ai vendu mon appartement signature de vente définitive chez le notaire et celui ci m’indique qu’il faut que je paye ces fond de travaux pour un appartement dont je ne serai plus propriétaire depuis pratiquement 2 mois
Conclusion: on me demande donc de payer d’éventuels travaux épistolaires qui pourraient peut être être votés à l’avenir à la place des nouveaux propriétaires avouer que cela n’a pas de sens!
Merci pour vos retours et réponses sur le sujet le syndic est il en accord avec la loi?
Faisant partie d’une copropriété de 5 immeubles et de 35 pavillons individuels, je me demande si les propriétaires des pavillons devront participer à ce fond de travaux. Cela me semblerait complètement illogique puisque chacun entretien sa maison ( toiture, façade, ..). De plus nous ne possédons aucune partie commune.
Merci pour votre réponse
Je suis dans le cas de YC message précédent. Avec 2 autres copropriétaires, nous n’avons aucune parties communes, sommes responsables au niveau des travaux et de l’entretien de notre lot en propre. Pourquoi participer à ce fond de travaux. Il me semble totalement illogique de financer des travaux dont nous ne bénéficions pas.
Merci pour votre réponse.
Dans le cas d’un fonds pour travaux constitué qu’elle est l’obligation du Syndic de l’information de ce compte spécifique de placement auprès des co-propriétaires ? ( utilisations, provisions, solde)
Bonjour,
Notre copropriété avait constitué un fonds de réserve gros travaux . Ce fonds de réserve a couvert pour partie la réparation du parking de la copropriété. Il restait une certaine somme sur le livret de CE . Cette somme prise sur le fonds de réserve gros travaux a été déplacée sur le compte courant de la copropriété et va servir maintenant à couvrir les impayés et les charges courantes !
Le CS et le Syndic ont-ils le droit de faire ce genre de transfert ? pouvez-vous me donner des références de textes de loi à ce sujet. Il me semble que cette somme ne peut pas être affectée aux charges courantes. Mais peut-être que je me trompe
Bonjour,
Notre copropriété vient d’être déclarée en faillite.
Le versement du fonds de travaux reste-t-il obligatoire dans ce cas précis ?
D’autre part, le syndic de notre copropriété s’est servi en partie de cette réserve pour régler des factures. Est-ce légal ?
Merci
Bonjour,
la nouvelle loi alur pour fonds de travaux va engendrer beaucoup de litiges aux tribunaux qui sont déjà encombrés.
Mon syndic n’a pas appliqué la clé de répartition pour les fonds de travaux ,notre copropriété est composée de plusieurs bâtiments dont 2 maisons de ville .
Ces maisons doivent payer chacun 1000 euros par an en plus des charges mensuelles de 180 euros .
le syndic a appliqué les 5 % du budget annuel alors que dans ce budget les 2 maisons de ville ne participent pas totalement ,les immeubles ont plus de charges (nettoyage escalier, sortie poubelle ,garage etc ) ,au lieu que le syndic applique la clé de répartition, il s’est contenté de partager en tantièmes, du coup ces maisons sont lésées, surtout si l’AG décide de faire les travaux pour les immeubles et qui ne concerneraient pas les maisons .
Merci de répondre et m’éclairer si je me trompe
Copropriétaire d’une Maison ds une co propriété avec 3 immeubles et 12 Maisons.
Le syndic nous demande 5 % du budget prévisionnel de la copro y compris pour les propriétaires des Maisons -non concernées et non bénéficiaires par les travaux d’urgence des immeubles- ces 5 % augmente d’1/3 des nos charges trimestrielles.
Merci de votre réponse.
Il existe une grave inégalité des copropriétaires devant la loi.
En effet, depuis quelques années dans les nouvelles constructions, les copropriétaires sont abonnés directement à la compagnie des eaux pour leur consommation personnelle. C’est bien mieux. En cas d’impayés aussi, les bons payeurs ne se retrouvent pas à faire des avances pour les mauvais payeurs.
Ce n’est pas le cas des copropriétés anciennes pourvues de compteurs divisionnaires. Ces derniers vont se retrouver à payer pour un fonds travaux sur des consommations d’eau individuelle. En cas de vente ce fonds est perdu non remboursable. Les conso individuelles devraient être exclues.
Ou est l’égalité des citoyens devant la loi ? C’est pourtant un principe constitutionnel.
Là ce n’est pas le cas.
Mieux quand à l’usage de ce fonds travaux il n’a pas prévu l’utilisation par cage.
Bonjour,
fond de travaux avec clé de répartition :
charges générales 5
charges ascenseur ( sachant qu’on vient de le changer il est neuf) 18
charge eau froide 5
Les trois charges sont appelé à un tantième différent
c’est 5% du budget global mais en ce qui me concerne j’ai beaucoup plus que 5% par rapport au budget global
une autre question si nous devons respecter , utiliser réserve, comment allons nous faire pour utiliser le fond de travaux sur « l’eau froide » ? je me questionne !
merci pour votre éclairage