Quid du refus de constituer le fonds de travaux?

A compter du 1er janvier 2017, un fonds de travaux devra obligatoirement être mis en place dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation à l’issue d’une période 5 ans suivant la réception de l’immeuble ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, I, 3°L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, III).

Le syndic sera toutefois dispensé de cette obligation quand le diagnostic technique général (DTG) qui a été réalisé ne fera apparaitre aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir

De même, quand le syndicat comporte moins de 10 lots, l’assemblée peut décider de ne pas constituer le fonds de travaux à l’unanimité ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, III, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 58, I, 3°).

Le fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel.

Le montant de la cotisation qui sera décidé par l’assemblée des copropriétaires à la majorité absolue ou à la majorité simple si les conditions de l’article 25-1 sont remplies, ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, quelle que soit la taille de la copropriété.

Les cotisations doivent être versées sur un compte séparé distinct du compte principal

Aucune exception à l’obligation d’ouvrir ce second compte séparé n’est prévue.

Le syndic pourra donc avoir à gérer deux comptes séparés par syndicats de copropriétaires.

Par ailleurs,afin de tenir compte de l’obligation de créer un fonds de travaux instaurée par la loi ALUR (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2016, art. 58, I, 3°), le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et l’arrêté de même date pris pour son application sont modifiés

Cette retouche permettra notamment aux syndics de passer les écritures comptables requises par les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

 

Qu’en est il en cas de refus pur et simple des copropriétaires de ne pas constituer le fonds de travaux?

 

Il y a lieu de rappeler que pour les copropriétés concernées, ce fonds de travaux est une obligation posée par la loi, le principe de son existence n’a pas à faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Seuls son taux et les modalités des cotisations peuvent faire l’objet d’un vote.

Le taux légal étant de 5 % du budget prévisionnel, l’assemblée générale peut, si elle le souhaite, décider de voter un taux plus élevé aux majorités des articles 25 et 25-1.

Par ailleurs aucune sanction spécifique n’est prévue dans l’hypothèse où l’assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux à l’occasion de la discussion du montant de la cotisation.

Dans cette situation, quelle attitude à adopter ?

Compte tenu du caractère impératif de ces dispositions et de la possibilité pour le syndic de calculer le montant de la cotisation due par chaque copropriétaire (le montant du fonds est d’au moins 5 % du budget prévisionnel et la cotisation qui incombe à chaque copropriétaire est proportionnelle aux tantièmes généraux qu’il détient, art. 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic peut-il passer outre ce refus et constituer le fonds de travaux prescrit par l’article 14-2 de la loi de 1965  ou peut-il être considéré, qu’aucune disposition n’autorise expressément le syndic à passer outre ce refus, contrairement à l’obligation d’assurance qui peut être contractée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cas de refus de ce dernier de souscrire une telle garantie (art. 18-I-3e de la loi du 10 juillet 1965) ?

La problématique fût posée par des syndics au service juridique de la FNAIM, qui semble opter pour la seconde solution qui leur semble la plus juste d’une part, parce qu’au regard de l’article 18-I-1er de la loi de 1965, le syndic est tenu d’assurer l’exécution des délibérations prises en assemblée générale et d’autre part, parce qu’il n’a pas à se faire juge de l’opportunité des décisions ou de leur régularité (Cass. 1re civ. 9 juillet 1963).

Aussi le service juridique de la FNAIM recommande t’il aux syndics :

– d’une part, de prendre soin de faire apparaitre clairement dans la résolution de refus, leur devoir de conseil et d’information rappelant l’obligation pour le syndicat de constituer un fonds de travaux conformément aux dispositions de l’article 14-2 de la loi de 1965 ;

– d’autre part, d’ouvrir un compte bancaire séparé (même si en l’espèce il sera inactif) sur lequel sont versées en principe les cotisations du fonds de travaux et ce, afin d’éviter la sanction prévue à l’article 18-II-4e de la loi de 1965, à savoir l’annulation de plein droit du mandat de syndic.

Et vous quelle est votre pratique de la constitution du fonds de travaux dans votre copropriété?

17 Comments on “Quid du refus de constituer le fonds de travaux?”

  1. Bonne année à SYNDIC PRO, à son sémillant animateur et à tous les lecteurs de cet excellent blog qui permet une liberté d’expression remarquée et remarquable!!!

    ATTENTION au refus de constituer le fonds de travaux ou de ne pas le mettre au vote ce qui devait être fait au…1er janvier 2017!

    Les sanctions?

    J’en vois 3 et pas des moindres !

    1. Mise en responsabilité judiciaire du syndic qui ne l’aura pas conseillé, le procès arrivant alors dans quelques années au moment où de lourds travaux sont à réaliser…Une pierre de plus à la Jurisprudence sur le défaut de conseil du syndic pour enrichir nos bibliothèques juridiques…Le copropriétaire procédurier (venimeux bien sur) plaidera le préjudice de défaut de planification par la copropriété et/ou le syndic.

    2. Nullité judiciaire de la résolution le refusant car il s’agit d’une obligation légale.

    3. Eventuelle nullité judiciaire du mandat du syndic sur le fondement de l’art. 18.II. de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée entrée en vigueur sur ce point le 1 janvier 2017 (aïe aïe,aïe…).

    Le conseil?

    Insister sur l’utilité de cette économie certes forcée mais qui sera bien utile plus tard pour remplacer les éléments lourds de l’immeuble.
    Permet l’élaboration d’un plan pluriannuel et d’économies d’énergie qui doit être présenté au vote après un DTG, lequel permettra justement la fixation du montant du fonds d’un minimum de 5%.
    Permet l’élaboration pour le syndic et le conseil syndical d’enfin une bonne ingénierie financière de travaux et non une rénovation bricolage « au fil de l’eau »..
    Regarder le succès du fonds de travaux au QUEBEC (qui existe depuis plusieurs années sous la dénomination « fonds de prévoyance ») qui a entrainé la création de nouvelles compétences des gestionnaires et techniciens de l’obsolescence des immeubles en copropriété.
    Permet une vraie rénovation énergétique, grand enjeu des copropriétés françaises dans les années à venir.
    Insister « face au mur de l’argent » sur le nouveau confort, le bien être, la valeur verte nouvelle, la baisse des charges d’énergie par un retour sur investissement CONCEVABLE et RAISONNABLE.

    Bons votes sur le fonds de travaux !

  2. Et vous M. DESIR quelle a été votre pratique dans l’obligation de poser une ou des résolutions sur ce fonds travaux ?
    Une AG en 2016 aurait du faire au moins l’objet d’une info de la part d’un syndic, lancer une réflexion et éventuellement voter une résolution pour re-poser le sujet à nouveau en 2017. A quand un peu d’intelligence dans la façon d’aborder, de mettre en place des obligations légales ?
    Je partage les commentaires de M. BRANE, «  » » ATTENTION au refus de constituer le fonds de travaux ou de ne pas le mettre au vote ce qui devait être fait au…1er janvier 2017! » » »……
    A croire que certains syndics (beaucoup) prennent plaisir à présenter des bâtons pour se faire taper dessus.

  3. Je suis lanceur d’alerte sur les faux comptes séparés de copropriétés avec détournement massif des fonds mis en place par certaines filiales d’agences immobilières avec la complicité de certaines banques et certains avocats.
    Faute de sanction et de mise en place d’une prévention efficace avec
    1 / Des conventions d’ouverture standard de compte séparés de copropriétés standard et non truquée
    2 / Accès possible par tout copropriétaire de la qualité du compte auprès de l’administration fiscale de Melun (fichier FICOBA)

    Délégué copropriété, je fais suite à es nombreux articles sur le sujet, à ma pétition soutenue par plusieurs associations, à mon alerte nationale.

    Salariés, copropriétaires il faut sans assurance de véritables comptes de dépôts pour ces futurs fonds de travaux masses financières qui risqueraient d’être entièrement captées par des malveillants organiser un boycott, je compte sur vous tous, votre civisme en période de guerre et d’urgence, votre solidarité pour imposer les bonnes pratiques bancaires et monétaires en France aux banques et aux agences défaillantes.

    Sur ce sujet des fonds de travaux il y a risque de délinquance des banques, soupçon de tromperies détournements de fonds avec escroqueries éventuelles associées je me démène depuis maintenant 2012 suite à une plainte pénale contre un pseudo avocat du syndicat.
    Je suis adhérent de plusieurs associations toutes aussi inutiles les unes que les autres en contact avec d’autres lanceurs d’alerte et plusieurs personnalités politiques qui se font tirer l’oreille,
    Il s’agit d’un scandale bancaire national les banques ne respectant pas l’obligation de comptes de dépôts en déposant les fonds sur le compte d’une société immobilière.
    La contrefaçon étant telle (livre blanc de l’ARC en 2014 !) que rien n’apparait le plus souvent aux copropriétaires (voir les 12 cas). Il est de plus impossible de vérifier auprès du fichier national des comptes bancaires (Ficoba)
    Des escroqueries financières associées sont possibles, fréquentes surtout à la fin du mandat.
    La totalité des fonds pourrait être perdue en cas de délinquance organisée dans ce seul but (déjà signalé dans d’autres domaines notamment des prêts en ligne !).
    ————

    Ci joint médiatisation : Députés et candidats aux futures élections (Jean Lassalle, Cheminade, Dupont Saint Aignan, Macron..) , députés Européens Patrick Le Hyaric, Eva Joly,….

    Je suis depuis mai 2016 lanceur d’alerte dans le domaine de la copropriété : scandale national bien français, fausse attestation de compte séparé faux RIB, faux bénéficiaires de chéquiers et comptes !
    Tromperies qui à mon avis concernent d’autres secteurs ou personnes vulnérables !
    La lutte contre la fraude fiscale, les détournements bancaires, le financement du terrorisme commence en France

    Mon alerte nationale sur la contrefaçon des comptes bancaires avec la complicité des banques, mai 2016 : cas particulier des comptes séparés de copropriété. Délégué urbanisme ADUA, Délégué Au Nom du Peuple,…. Adhérent ANTICOR, CLCV, ARC,….
    https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbQjY2ZnpJWnN1Y2s/view?usp=sharing

    Suivi d’une pétition, quelques élus ont signés !
    Pétition pour les 10 mesures urgentes contre la fraude bancaire en copropriétés :
    https://www.change.org/p/alain-le-hyaric-10-mesures-urgentes-pour-contrer-les-abus-en-copropri%C3%A9t%C3%A9s-018a53f3-d762-4e1e-be02-2ad6b23157b9?recruiter=35663059&utm_source=share_petition&utm_medium=email&utm_campaign=share_email_responsive

    Rappel : livre blanc de l’ARC – UNARC 2014
    ARC Janvier 2014 : 12 exemples précis de pratiques banque-syndic visant à tromper les copropriétaires sur la réalité du compte séparé voté par les copropriétaires (Cas n°3 = 101 Bd Arago 75014)
    https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbaWttVmVmRkZFWFU/view?usp=sharing

    Facebook
    https://www.facebook.com/alain.lehyaric
    Twitter
    https://twitter.com/alh56

    Faute d’actions concrètes de prise de mesures préventives, ou de correction des pratiques professionnelles et recours aux sanctions contre ces délits de qualifications des personnes et des comptes bancaires depuis mon alerte largement diffusé depuis mars 2016 auprès des associations de défense des consommateurs, des collectivités locales, et élus contactés ainsi que des Ministères concernés de l’intérieur, de la Justice et du Logement pour obtenir la répression pénale de ces faits, merci de diffuser largement pour prévenir les populations des possibilités de détournements voire de perte complète des capitaux utilisés par des personnes inconnues et pour des utilisations parfois douteuses voire criminelles, comme le financement du terrorisme !
    1 / Il faut rapidement et pour éviter la captation des fonds de travaux des copropriétés par des personnes inconnus et éventuellement malintentionné ou délinquante obtenir de véritable et spécifiques conventions d’ouvertures de comptes séparés de copropriété comme le prévoit la Loi pour chaque produit bancaire de dépôt. Sans garantie d’un véritable compte de dépôt, donné par l’agence ou par la banque les copropriétés devraient à mon avis envisager un boycott.

    2 / Il faut également rendre accessible à tout copropriétaire un contrôle de l’existence de la déclaration du compte auprès du fichier fiscal du centre de Nemours (77) dit fichier FICOBA.
    3 / Obtenir la séparation des activités de dépôts et d’affaires dans les banques

    En l’absence de garanties il faut je pense boycotter ces fonds.
    Je vous remercie par avance pour votre aide civique, votre solidarité et vous souhaite une bonne année 2017
    A suivre
    A+

  4. Bonjour,
    Je suis président de l’ASL d’une copropriété de 30 maisons individuelles datant de 1994 pour lesquelles les parties communes se limitent à des contre-allées avec leur éclairage et un peu d’espaces verts.
    Notre budget annuel est d’environ 6 000 EUR soit 200 EUR par lot pour 2016.
    Par ailleurs, il existe un fond de roulement de 300 FRF à l’origine par lot soit un montant total actuel de 1 372 EUR.
    Enfin, dans le cadre de chaque assemblée générale annuelle, nous établissons nos budgets prévisionnels en fonction des dépenses des années passées et des prévisions de dépenses supplémentaires. Nous ajustons alors les appels de fond suivants à la dizaine d’EUR supérieure par lot et par semestre. Nous avons donc des réserves accumulées depuis l’origine qui sont conservées dans l’esprit d’un fond pour travaux sans toutefois en avoir le formalisme.
    Pensez-vous qu’un fond pour travaux dans les règles de l’art soit réellement à mettre en place dans ce cas de figure ?
    A toute fin utile, pouvez-vous me préciser le plafond et les modalités d’utilisation de ce fond pour travaux ?
    Je vous remercie par avance pour vos réponses.

  5. Bonjour que deviennent les versement réalisés depuis maintenant, pour mon cas, 5 ans, lors de la vente de notre bien. Avons nous perdu la totalité des versements ou allons nous récupérer cette somme à notre départ.
    Merci de votre aide.

    1. Il faut savoir si votre réglement de copropriété et/ou l’état descriptif de division (des lots) avaient intégré ce fonds comme une obligation (obligation qui n’est le cas que depuis la loi ALUR).
      Si vous aviez voté contre et que ce refus ait bien été intégré nominativement dans l’AG qui a institué le fonds, je pense possible pour vous de récupérer ces sommes.
      Vous pouvez poser votre problème à l’ARC qui se donne comme objet de défendre les copropriétaires.
      Cdt

  6. Bonjour,

    Je souhaiterai savoir si l’obligation de constituer un fond de travaux est valable dans le cas ou des travaux de rénovation énergétique ont été votés et en cours d’exécution. Je suis dans une copropriété de 50 lots.

    Merci pour votre réponse.

  7. bonjour,
    Je suis dans une copropriété de 30 lots . L’immeuble date des années 1960. Il a fait l’objet de travaux d’isolation thermique extérieurs en 2016. Ces travaux ont donné droit à des subventions et à des réductions d’impôts.

    Dans le budget prévisionnel sont incluses les charges de chauffage.

    Je voudrais savoir si ce fond de travaux est obligatoire dans ce cas et sur quelles Bases.
    Merci pour votre réponse

  8. Bonjour,

    Je suis dans le même cas que GUYOT ET MONACI.
    Je suis dans une copro de 54 lots qui a voté pour plus de 707378 euros de travaux de toiture (travaux en cours) , soit entre 12 et 17000 euros par appart. et qui a déjà fait des provisions pour aménagement paysagé extérieur pour plus de 20 000 euros (il y a plus de 2 ans non dépensé à ce jour)…

    Le Syndic demande de mettre à présent en place le fond travaux dit « obligatoire »… alors que 4 saisies de copropriétaires ont été annoncé faute de versement pour les travaux de toiture !

    Est ce que dans ce contexte, il est vraiment « obligatoire » de constituer le fond dès cette année, où est t’il possible de le remettre à plus tard, sans pour autant le remettre à dans 10 ans ?

    Vous remerciant par avance pour votre réponse et conseils.
    Cordialement

  9. Je voudrais savoir si aprés avoir voté la cotisation obligatoire des fonds de travaux peut on a la prochaine AG revenir dessus et voter contre ?

  10. Je suis copropriétaire d’un appartement dans un immeuble comprenant 6 appartements, 6 garages et 6 places de parking. Sur quoi se base le nombre de lots ? 6 ou 18 ? Merci de votre réponse.

    1. Idem pour le mail de Ramillon Jacqueline :notre immeuble comprend 6 appartements ,2 garages dans l’immeuble et 9 parkings extérieurs….
      Sur quoi se base le nombre de lots pour » le fonds travaux »? Celui-ci doit servir-uniquement- à des améliorations pour les travaux de l’immeuble ?qu’en pensez-vous?les 9 parkings extérieurs ne sont-ils pas comptabilisés ?
      Merci de votre réponse

  11. Bonjour
    Notre copropriété est constitué de maisons individuelles (copropriété horizontale) et d’un seul petit immeuble de 5 propriétaires (la résidence contient plus 140 logements).
    La voirie a été prise en charge par la mairie. Les copropriétaires des maisons individuelles refusent de créer le « fond travaux » car il n’y a pas de travaux commun dans leur partie.
    On t-il le droit de s’opposer à la création de se fond travaux pour toute la copropriété ? qu’advient-il des obligations concernant l’immeuble ?
    D’avance merci de votre réponse éclairée.

  12. Sous couvert de « protéger » les copropriétés, cette mesure est en fait un impôt nouveau (très inégalitaire) en ce qu’il impose un prélèvement qui, pour ne pas tout perdre de sa valeur, sera placé sur les caisses d’épargne, organismes finançant le logement social…
    Ceci étant, si aucune sanction n’est prévue explicitement dans la loi, il faudrait se demander si cette obligation n’est pas « d’ordre public » ce qui aboutirait, de ce fait, à ce qu’une décision négative soit réputée « non écrite » et ne dispense pas de la création et des cotisations ultérieures vers ce fonds.
    Si cette analyse est juste, le texte ne reviendrait-il pas à créer, pour le syndic, une obligation de lancer les appels de fonds spécifiques au taux minimum de 5%, la question posée aux copropriétaires portant plus sur le taux que sur l’obligation.
    Par ailleurs, il est un point plus important qui est celui de l’assiette de cette constitution de fonds.
    Hors le fait que certaine copropriétés soient exclus de l’obligation du fait de leur taille, l’assiette retenue (Budget prévisionnel) génère une grande inégalité devant la loi.
    Les budgets prévisionnels intègrent en effet souvent les factures d’eau payées dans un premier temps par le syndicat des copropriétaires puis ensuite réparti, non pas selon les tantièmes des charges figurant au règlement de copropriété mais, selon un consommation individuelle mesurée par les compteurs individuels.
    Ceci n’est plus le cas dès lors que dans une copropriété, les contrats de fourniture d’eau sont individuels et que les consommations sont relevées par des compteurs individuels identiques aux précédents.
    L’eau représentant une part importante du budget des copropriétés, on voit que l’inégalité signalée n’est pas anodine.

  13. Bonjour,
    Nous sommes propriétaire dans un immeuble de 80 copropriétaires gérée par un syndic bénévole, à fontenay le fleury.

    la copropriée souhaite engager cette année en totalité des travaux de ravalements de façade pour un montant d’environ 30 000 Euros par copropriétaires soit 2 400 000 Euros au total.

    cela avec une simple majorité de copropriété et donc sans notre aval, nous ne sommes pas d’accord devant une telle sommes à débourser vu que nous n’avons pas de gros moyens, un fond de travaux à terme devait t-il être prévu dans un tel cas ?

    quelle sont les limites d’engagement de travaux sans que les propriétaires concernés en soient d’accord et quelles sont les limites d’un syndic bénévole devant un tel montant de travaux que ce syndic bénévole veut nous imposer par un vote majorité ?

    un syndic bénévole (syndic sans expérience juridique en plus) à t-il le droit d’engager en notre nom un tel montant de travaux, chaque année un peu plus et cette année 30 000 Euros + les autres travaux et charges en cours c’est une sommes énorme nous ne savons pas comment nous allons payer du reste pour un T2 ? et comment se protéger en cas de problèmes sur des malfaçons éventuelles ? ou la société chargée de faire les travaux qui fait faillite, comment ça se passe ?

    Merci de vos réponses !

  14. Bonjour je suis propriétaire d’un appartement en copropriété de 2 lots seulement (maison divisé en 2 appartement) c’est ma voisine qu gère notre syndic bénévole mais nous n’avons pas de bon rapport et cela se détériore de plus en plus.
    Hier nous avons fais l’ AG annuelle. Le budget prévionnel prévu par Mme est beaucoup trop élévé ! J’ai voté défavorable. Je souhaite verser le minimum car pas de travaux en cours et nous sommes continuellement en désaccord. C’est un cauchemar!
    Ma voisine souhaite m’attaquer en justice que dois-je faire? Pouvais-vous me donner votre avis sur ce que je dois faire . Merci d’avance.

  15. La provision loi ALUR (5% pour travaux urgents) exclue–elle, toute autre provision du type ARTCLE 18 constituée en parallèle ?

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