Quel est le bilan de la Loi ALUR du 24 MARS 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové?
Un rapport d’information enregistré à la Présidence de l’Assemblée Nationale le 25 janvier 2017 fût déposé par la Commission des Affaires économiques sur la mise en application des titres I et II de la Loi ALUR,présenté par les députés Messieurs Daniel GOLDBERG et Jean-Marie TETART.
Tout au long de ce rapport les députés précités donneront leur avis sur la mise en place des dispositions relatives à la Loi ALUR.
Concernant l’impact de la Loi ALUR sur la copropriété, il est développé dans le rapport, les difficultés de mise en œuvre des dispositions sensées renforcer l’information des copropriétaires.
De même, il est précisé que les dispositions visant à faciliter la réalisation des travaux dans la copropriété sont désormais opérationnelles
I ) Loi ALUR: Faciliter la réalisation des travaux
Le rapport fait état des outils mis en place par la Loi ALUR pour prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation et d’amélioration de ces dernières.
– l’article 59 de la Loi ALUR
Cet article a abaissé les conditions de majorité requises pour que l’assemblée générale des copropriétaires décide d’engager certains travaux.
En effet depuis la promulgation de la Loi ALUR en mars 2014, les travaux emportant amélioration, addition et transformation de la copropriété nécessitent une majorité des voix de tous les copropriétaires, et non plus une majorité des deux-tiers, tandis que les décisions relatives aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants peuvent désormais être prises à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.
– l’article 58 de la Loi ALUR
Dans le rapport il est indiqué que conformément aux recommandations du rapport Braye de 2012, l’article 58 a obligé, à partir du 1er janvier 2017, chaque syndicat de copropriétaires à constituer un fonds de travaux. Ce fonds doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant, fixé par l’assemblée générale, ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L’objectif de cette disposition est d’inciter les syndicats de copropriétaires à épargner régulièrement afin de ne pas se retrouver du jour au lendemain confrontés à des dépenses considérables que les copropriétaires ne peuvent pas assumer.
Comme le précisent les observateurs, la plupart des copropriétés n’ont pas de programmation précise de travaux clairement établie, notamment en ce qui concerne les parties communes spéciales.
Aussi est il indiqué dans le rapport d’information que pour permettre aux copropriétés de mieux planifier les travaux précités, la Loi ALUR a créé deux outils dits facultatifs :
*le plan pluriannuel de travaux
*le diagnostic technique global de la copropriété.
Il y a lieu de remarquer que le décret d’application relatif au diagnostic technique global comme l’indique le rapport, ne fut malheureusement publié que tardivement, le 28 décembre 2016, soit quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’obligation de création des fonds de travaux, d’où les difficultés de visibilité pour les syndics et leurs mandants sur la mise en place de ce dispositif, préalable de la stratégie des travaux à réaliser.
Par ailleurs, le rapport d’information rappelle que l’article 58 de la Loi ALUR avait prévu que le plafond applicable aux livrets A détenus par les syndicats de copropriétaires serait modulé, par décret, en fonction du nombre de lots de la copropriété.
A ce jour, Le décret d’application relatif au livret A n’est cependant toujours pas paru, alors même que le VII de l’article 58 de la Loi ALUR prévoyait une entrée en vigueur au plus tard le 1er janvier 2016 !!!!
II) Loi ALUR: Le nouveau contrat type de syndic préalable d’une concurrence saine
Dans le rapport d’information il est précisé qu’afin de limiter les abus, d’améliorer le fonctionnement des copropriétés et d’apaiser les relations entre les copropriétaires et leurs syndics, le titre II de la Loi ALUR a souhaité clarifier les relations contractuelles liant les syndics et les syndicats de copropriétaires et renforcer les pouvoirs de contrôle des copropriétaires, en particulier via le conseil syndical.
Sans malice aucune, il y a lieu de se poser qui assurera en dernier recours le soi disant contrôle des copropriétaires et plus particulièrement du conseil syndical.
A priori, cette mission semble dévolue aux associations des consommateurs et en particulier celle qui fait de l’attaque systématique des syndics son fond de commerce , si l’on en croit les positions reprises de façon quasi systématique dans le rapport d’information.
– L’article 55 de la Loi ALUR
Le rapport fait état de l’article 55 de la Loi ALUR qui a posé le principe de la forfaitisation des prestations courantes des syndics et de la limitation, par décret, des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire.
Et le rapport de rappeler que le Conseil national de la consommation et la Commission des clauses abusives, avait mis en exergue que les contentieux entre syndics et syndicats copropriétaires s’étaient, en effet, multipliés depuis le début des années 2000, en raison de l’imprécision de la plupart des contrats de syndic sur le contenu des postes de dépenses correspondant à la gestion courante de la copropriété et à des prestations particulières. Ces imprécisions donnaient lieu à des facturations complémentaires abusives et empêchaient les copropriétaires de comparer, en toute transparence, les offres des différents syndics.
L’article 55 de la Loi ALUR a donc prévu que les contrats de syndic devaient désormais respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’État, fondé sur une forfaitisation des prestations courantes. Ce contrat type a été défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et s’applique aux contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015.
Le rapport d’information précise que conformément à la Loi ALUR, la rédaction de ce décret a fait l’objet d’une longue concertation avec les associations de consommateurs et les organisations de professionnels, par l’intermédiaire du CNTGI qui a émis un avis défavorable au projet de décret finalement présenté par le Gouvernement.
Autant les professionnels de l’immobilier ont estimé que la rédaction retenue par le Gouvernement n’était pas suffisamment claire et que la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire était trop courte, autant les associations de copropriétaires et de consommateurs, comme l’UFC-Que Choisir, se sont en revanche félicitées du contenu de ce décret qui d’après elles, permettra véritablement de comparer les offres des différents syndics et de limiter les abus.
Le rapport d’information dispose par ailleurs que l’article 55 de la Loi ALUR, que le budget prévisionnel doit être élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical, ce qu’ont salué est il précisé, les associations de consommateurs.
Dans le rapport précité, il est en outre indiqué que régulièrement depuis 2015, les associations de consommateurs et de copropriétaires dénoncent une hausse des tarifs des syndics à la suite des réformes décidées par la Loi ALUR.
Un bémol est néanmoins apporté dans le rapport quand il y est évoqué que:
”Toutefois, en l’absence d’un observatoire des pratiques commerciales sur les syndics, aucune donnée fiable n’existe aujourd’hui pour mesurer l’évolution des prix depuis 2014. Certaines associations estiment que les prix des forfaits ont augmenté en moyenne de plus de 20 %.”
Et les députés de rappeler que les comparaisons en la matière sont difficiles dans la mesure où, à la suite de la publication du décret relatif au contrat type de syndic, le périmètre du forfait a évolué.
Ce bémol sera rapidement effacé car le rapport d’ajouter qu’il parait évident que certains syndics professionnels ont augmenté leurs tarifs depuis 2015 en arguant du fait que la Loi ALUR avait créé de nouvelles missions et de nouvelles obligations à la charge du syndic, comme l’immatriculation de la copropriété, la réalisation d’une fiche synthétique ou la mise en place d’un extranet.
Et les rapporteurs d’estimer que ces nouvelles obligations ne justifient nullement de telles hausses de prix et que certains syndics ont profité abusivement de l’actualité relative à la Loi ALUR pour augmenter leurs tarifs en argumentant que la seule source de hausse légitime et durable concerne l’obligation de créer un compte séparé, qui peut générer le paiement de frais bancaires supplémentaires, bien que limités.
Enfin le rapport d’information de reprendre des signalements rapportées par des associations de consommateurs qui ont signalé des pratiques de contournement des règles de forfaitisation issues du contrat type de syndic.
Aussi selon le rapport d’information:
“D’après l’ARC, certains syndics professionnels minimisent le nombre de prestations incluses dans le forfait de base, comme la durée de l’assemblée générale, afin de pouvoir facturer plus facilement des prestations complémentaires. D’autres ajoutent des prestations particulières, comme la réalisation de photocopies, alors même que la liste des prestations particulières définie en annexe du décret du 26 mars 2015 est strictement limitative et interdit tout ajout.
Ces pratiques frauduleuses nuisent à la transparence du marché et à la confiance entre les copropriétaires et leur syndic que le contrat type a vocation à garantir.”
Pour les députés rapporteurs, à terme une concurrence plus saine et plus transparente entre les syndics devrait limiter la fréquence des pratiques frauduleuses
Et ces derniers d’espérer que les copropriétaires se saisiront de ces outils et que la concurrence accrue, associée à la forfaitisation de la rémunération des syndics, incitera les professionnels à améliorer la qualité de leur service tout en réduisant leurs coûts.
Aussi dans ce cadre, les conseils syndicaux, investis de nouveaux pouvoirs de contrôle, ont un rôle majeur à jouer afin de conseiller les copropriétaires dans leur choix de contrat de syndic.
Dans ce rapport d’information sensé faire le bilan après 3 ans de la mise en place de la Loi ALUR, il y a lieu de constater que la politique de systématisation et de suspicion à l’encontre des syndics de copropriété n’est pas prête d’arriver à son terme;
En lisant ce rapport d’information dans lequel il semble être démontré selon les associations de consommateurs, information reprise dans le rapport, que les syndics auraient profité de la Loi ALUR pour augmenter leurs honoraires.
Aussi il y a lieu de se demander pourquoi les pouvoirs publiques n’accèderaient pas à la volonté de certaines associations de siéger à la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières chargée de prononcer des sanctions disciplinaires et ce afin de contrôler “les syndics voyous”?
A priori les pouvoirs publiques semblent pratiquer un pragmatisme des plus efficace consistant d’une part à hurler avec les loups quand il s’agit de relayer des informations de systématisation de” pratiques abusives” de quelques syndics et les transposer sur l’ensemble de la profession, d’autre part pour des raisons financières, pour l’instant du moins, à ne pas donner suite à la volonté de certaines associations de siéger à la Commission de Contrôle qui de par l’article 124 de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté sera fusionnée au CNTGI pour constituer une autorité publique dotée de la personnalité morale.
En effet, le financement de ce nouveau CNTGI sera assuré par le versement de cotisations forfaitaires acquittées par les professionnels de l’immobilier, dont le montant ne pourra être supérieur à 50 €.
Grâce à cette nouvelle source de financement, le CNTGI pourra recruter le personnel dont il aura besoin et la formation restreinte en matière de sanctions disciplinaires pourra disposer d’un service chargé de procéder aux enquêtes préalables à l’ouverture des procédures.
L’article 124 de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté a, par ailleurs, apporté quelques précisions concernant la procédure disciplinaire, comme la possibilité pour la formation restreinte d’accompagner ses décisions d’avertissement, de blâme ou d’interdiction temporaire d’exercer, de mesures de contrôle et de formation.
Tout comme les députés rapporteurs, Il y a lieu d’attendre avec impatience les décrets d’application nécessaires au fonctionnement de cette nouvelle instance disciplinaire ainsi que celui permettant la création du répertoire des personnes sanctionnées.
Et vous, que pensez vous du bilan établi par le rapport d’information sur la Loi ALUR, trois ans après sa mise en application?
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Image de coprocotedazur.fr
9 Comments on “Loi ALUR: Quel bilan 3 ans après?”
Selon la sagacité de certains, il est urgent d’attendre et de voir venir, les chambres syndicales ne sont pas dupes : elles ont besoin des syndicats de copropriétaires pour les faire vivre dont elles ne vont pas scier les branches sur lesquelles elles sont assises actuellement.
Bonjour Jean-Pierre
La loi Alur tire les honoraires vers le bas, ce qui est bien pour nos clients, mais nous risquons de ne plus pouvoir rendre un service de qualité. Il y a 10 ans de guerre commerciale devant nous qui vont ravager notre métier car nos clients ne veulent ou ne peuvent pas payer. Il vaut mieux quitter le métier de syndic ou ne pas y rentrer si on le peut.
Le bon coté est que les grands groupes et les fonds d’investissement vont sortir de nos métiers mais les techos vont les remplacer. Contre eux nous ne pourrons pas lutter.
J’espère que les pouvoirs de sanction du CNTGI vont enfin être renforcés pour sortir du marché les confrères qui ne sont pas chers mais ne font rien et sont dangereux pour leurs clients.
Bonjour à tous,
La loi Alur est une loi corrective.
Si les volets relatifs à l’organisation de la copropriétés est très bénéfiques, les volets relatifs à l’organisation et à la « professionnalisation » de la profession ne peut qu’aboutir ‘aboutira à une augmentation des honoraires à prestations supérieures.
Dans un 1er temps elle engendre une très forte concentration.
Elle favorise les structures importantes et va rendre impossible le commencement des petites structures.
Les charges fixes sont devenu trop élevées.
L’avis de M. Pujol est d’ailleurs très éloquent: « il vaut mieux quitter le métier de Syndic ou ne pas y rentrer »
D’autant qu’elle crée une discordance entre les groupes « bancaires » et les autres.
Mais le montant des forfaits vont augmenter fortement et on le constate déjà.
Il s’agit d’une part de rémunérer le travail supplémentaire induit par les prestations complémentaires (loi Alur), d’intégrer au forfait les prestations « supplémentaires » habituellement facturées et aussi par l’intégration d’une partie du travail ne pouvait faire l’objet d’une facturation supplémentaire à telle ou telle copropriété en raison d’aspect plus « exceptionnel que courant et imposant une forme de mutualisation sur l’ensemble des copropriétés.
Une augmentation, à terme, de près de 50 % des montants n’est pas exclus par rapport à 2014.
Dans un second temps les structures plus réduites pourront de nouveau venir sur le marché de Syndic: les prix ayant augmenté et rendant de nouveau l’activité rentable et attractive.
La loi Alur va réajuster inexorablement les honoraires vers le haut.
Relativement à l’organisation il est assez étonnant que, 3 ans après, l’ensemble des dispositifs ne soient pas efficients compte tenu de la non parution de décrets.
Il y a d’autres sujet qui sont à traiter:
– la garantie financière que l’on nous doit à nos clients est une garantie couvrant tous les fonds détenus ou tous les fonds sur lesquels nous avons la signature; qu’elle serait le comportement des caisses de garantie si, lors d’une crise bancaire, une partie des fonds, au delà de 100. 000 Euros, déposés sur un compte ouvert au nom du Syndicat des copropriétaires étaient prélevés par l’organisme financier; que devons nous penser d’une telle organisation bancaire qui ne garantit pas les fonds alors que les Syndic en a l’obligation ?
– comment les pouvoirs publics peuvent-ils laisser perdurer des activités de type « Gestion Distante Syndic » alors même que les prestations ne peuvent pas, à ce jour, être conforme au seul contrat unique de prestations de syndic ? Si les pouvoirs publics y trouvent un intérêt, et il y a forcément un intérêt pour les copropriétés dans certains cas alors il faut qu’ils le disent et que des textes en encadre l’activité: en matière de « concurrence saine » le double langage des pouvoirs publics est particulièrement surprenant.
Stéphane Pujol
« La loi Alur tire les honoraires vers le bas ».
Charges 2016 ; une augmentation de 28,10%.
Et maintenant le point de vue d’un président de conseil syndical qui n’est pas adhérent de l’ARC, ni comptable et qui pense que la loi Alur est un premier pas pour obliger cette profession à évoluer.
La comptabilité c’est 50%du travail d’un syndic, mais quand je constate que des syndics n’ont pas en core bien compris ce qu’est la comptabilité d’engagement et ne savent pas encore qu’au 31 décembre il ne doit pas se trouver de compte d’attente sur l’annexe 1, c’est déséspérant.
Si les comptes des syndics sont transparents, que chaque mois le conseil syndical reçoit le relevé du compte séparé avec ligne par ligne un libelllé d’écritures détaillé et compréhensible au premier coup d’oeil, c’est bon signe, combien de syndics sont dans ce cas, très peu en vérité.
Les bons comptes font les bons amis, à bon entendeur salut.
Pourquoi les entreprises proposées par les syndics sont souvent très chères, j’ai ma petite idée,une entreprise m’a dit, avec les syndics j’ajoute au moins 5% parceque mes employés, mes ouvriers je les paye tous les mois, nous sommes des entreprises de main d’oeuvre, si nous ne sommes pas payés très , vite cela se paye.
Quand tous les syndics auront compris que le copropriétaire utilisateur de leurs services est un client et que le client payeur est toujours le roi, les associations de copropriétaires mécontents auront moins d’arguments.
On pourrait écrire des pages à ce sujet.
Les syndics qui ne comprennent pas cela disparaitront, d’autres les remplaceront, et alors………
Vous allez penser que j’oublie les malheureuses copropriétés qui sont quasiment en cessation de paiement, c’est un problème spécifique à traiter, qui ne peut trouver de solution qu’avec les aides de l’état, des régions et des communnes qui souvent ont des responsablités dans ce drame.
ARTICLE DE L’ARC
–Une approche démagogique de la mise en place du fonds travaux
Un récent article de presse a fustigé la mise en place du fonds travaux en le considérant comme une nouvelle charge mise en place par « l’État », pour le citer, qui permet au syndic de facturer de nouveaux frais de gestion.
Nous allons expliquer pourquoi cette analyse est à la fois démagogique et antinomique aux dispositions légales.
Le fonds travaux : un atout pour les copropriétés
La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la mise en place obligatoire d’un fonds travaux dans la quasi-totalité des copropriétés. Cette disposition s’est imposée car la majeure partie du parc des copropriétés de France est vieillissante (plus du quart a été construit avant 1950, seulement 15 % après 2000) sans que pour autant ne soient votés en assemblée générale des travaux pour les rénover.
Cette situation s’explique principalement parce que les travaux en copropriété coûtent cher, pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros, incitant les copropriétaires à retarder, voire ajourner leur réalisation.
Les lois précédentes avaient effectivement prévu la possibilité de constituer une réserve travaux, mais cette dernière n’était généralement pas mise en place ou alimentée de façon aléatoire, en raison de son caractère facultatif.
La constitution d’un fonds travaux s’est donc imposée, sachant que la grande question en copropriété n’est pas tant le vote que le financement.
Ce dispositif est donc doublement vertueux. D’une part, il permet de changer les équipements lorsqu’ils deviennent vétustes, afin d’éviter des changements fréquents de pièces ou une surconsommation des énergies ; et d’autre part, maintenir le standing de la copropriété en augmentant la valeur vénale du logement.
Le fonds travaux : un élan vers la maîtrise des charges
La mise en place du fonds travaux doit inciter la copropriété à entrer dans une politique de maîtrise des charges afin de faire en sorte que les économies réalisées permettent de financer le fonds travaux.
Concrètement, l’objectif est que, pour des appels de charges constants, le copropriétaire paie aussi bien sa quote-part de budget courant que celle du fonds travaux.
Cette préconisation est loin d’être utopique, sachant que plusieurs copropriétés adhérentes à l’ARC ont pu réduire leur budget prévisionnel de plus de 20 %.
Les leviers pour réaliser des économies de charges passent souvent par une négociation du tarif du gaz ou une mise en concurrence du contrat d’assurance pour lequel il est possible de réaliser des économies substantielles.
Un fonds travaux : de nouveaux frais de gestion ?
L’article de presse affirme que « dans cette affaire le seul à tirer son épingle du jeu sera le syndic de copropriété. Il ne manquera pas l’occasion de facturer de nouveaux frais de gestion ».
Cette affirmation est dénouée de toute réalité juridique et réglementaire compte tenu du fait que la loi ALUR a mis en place un contrat type de syndic qui précise de manière exhaustive les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Or, aussi bien la constitution, la gestion ou la mise en place du fonds travaux ne sont pas des tâches pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Ce journaliste fait donc un procès d’intention aux syndics, nonobstant le fait que nous avons déjà épinglé des syndics qui réclamaient des honoraires supplémentaires pour la gestion de ce fonds.
Mais encore, le législateur a voulu sécuriser au mieux ce dispositif en exigeant que les sommes afférentes au fonds travaux soient déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré. L’intérêt est de faire en sorte que les produits financiers générés par ce placement puissent être mis au seul profit du syndicat des copropriétaires.
Le fonds travaux est donc une mesure incitative qui a déjà fait ses preuves dans différents pays, notamment au Canada (Québec) qui a très vite compris que les 5 % minimums légaux étaient largement insuffisants et qu’il était nécessaire de l’abonder de manière beaucoup plus importante.
La mise en place de fonds travaux : une mesure vertueuse
Nous sommes conscients que ce dispositif est mal perçu par un nombre important de copropriétaires.
Cette situation s’explique principalement pour deux raisons :
un manque de confiance dans le syndic à gérer honnêtement les fonds du syndicat des copropriétaires ;
une loi qui a toujours considéré la copropriété comme l’addition de divers logements privatifs, et les a régit en conséquence faisant primer l’intérêt individuel.
Alors que la copropriété doit être appréhendée comme une entité englobant des lots privatifs mais que l’intérêt commun général doit être la priorité du législateur face à la copropriété.
Néanmoins, il faut convenir que l’abondement du fonds travaux correspond en réalité à un droit d’usage des parties et des équipements communs de la copropriété.
Au même titre qu’un copropriétaire va épargner pour refaire tous les dix ans la peinture de sa cuisine, il doit admettre qu’il faut prévoir une réserve pour assurer le financement du ravalement de son immeuble.
Il s’agit donc d’une mesure de bon aloi qui implique une dynamique d’entretien et de conservation des immeubles plutôt qu’une mesure contraignante dénuée de tout bon sens. —
je rajouterai que certains syndics n’ont pas encore ni voté ni même évoqué en AG les « Fonds Travaux ». Pourquoi ? Ils ont d’abord augmenté leurs honoraires, au moins cela sera acquit. Car AUGM. des honoraires + vote Fds Travaux ça risque de faire beaucoup. en ne faisant pas voter avant le 1er janvier 2017 la résolution FDS TRAVAUX où les copropriétés avaient la possibilité de décider de constituer ce fonds, à partir du 1er janvier 2017 en revanche, les copropriétaires ne pourront plus s’exprimer sur sa mise en place, elle sera obligatoire. Voilà comment des copropriétaires se font avoir.
Nous sommes en présence de manœuvres absolument frauduleuses .
Voici une INFORMATION DE L’ARC en date du 21 février 2017 :
»’Fonds travaux : une réponse du service juridique de la FNAIM qui fait peur
Lors des négociations sur la loi ALUR, l’ensemble des acteurs de la copropriété – que ce soit les chambres professionnelles ou les associations – était favorable à la mise en place du fonds travaux.
En effet, ce dispositif a fait ses preuves dans différent pays et notamment au Canada en se révélant comme une mesure incitative à la réalisation de travaux ambitieux dans les copropriétés.
Or, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR et la mise en place du fonds travaux, les syndics sont (curieusement) devenus moins favorables à sa constitution.
Il est donc intéressant d’essayer de comprendre pourquoi les syndics professionnels ont retourné leur veste et comment ils risquent d’inciter de manière subtile les copropriétaires à neutraliser ce dispositif pourtant imposé par la loi.
Un dispositif performant pour les copropriétés mais qui n’apporte aucun intérêt pour les syndics professionnels
Avant d’être considéré comme un outil favorisant la rénovation des copropriétés, le fonds travaux était pour les syndics professionnels un moyen de récupérer une trésorerie importante qu’ils pouvaient faire travailler à leur profit.
En effet, même si la loi ALUR a imposé le compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots, nous savons pertinemment que les cabinets s’arrangent avec leurs banques pour continuer – d’une manière ou d’une autre – à bénéficier de la trésorerie de leurs copropriétés mandantes.
Pour éviter cet écart, le législateur a verrouillé ce dispositif en imposant que les sommes afférant au fonds travaux soient déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré dont les produits financiers sont affectés impérativement au seul profit du syndicat de copropriétaires.
Cet impératif permet donc de s’assurer que le syndic ne puisse pas profiter d’une manière indirecte de la constitution du fonds travaux.
À cela s’ajoute le fait que le contrat type réglementaire des syndics n’a pas prévu de rémunération complémentaire pour la gestion du fonds travaux.
Il est donc considéré par les syndics professionnels comme une nouvelle obligation à gérer sans contrepartie.
Pour finir, ils invoquent à présent que la constitution de fonds travaux fait augmenter leur « pointe » de sommes mandantes, impliquant une augmentation de leur cotisation d’assurance de garantie financière.
Les syndics sont en effet obligés d’être assurés pour le maniement des sommes qu’ils gèrent pour le compte des syndicats, et en fonction des montants, les coûts diffèrent.
On qualifie ainsi de « pointe » le montant maximal de fonds qu’ils manient autorisé dans le cadre de l’assurance qu’ils ont souscrite.
L’ensemble de ces considérations strictement financières entraînent les syndics à oublier leur statut de mandataire, qui doit normalement agir en toute loyauté et dans le respect des dispositions légales.
Au contraire, ils incitent habilement les copropriétaires à refuser la mise en place du fonds travaux au détriment de l’intérêt du syndicat.
Comment les syndics vont inciter les copropriétaires à neutraliser ce dispositif
Nous le savons bien, le fonds travaux est ressenti (pour un certain nombre de copropriétaires) comme étant une charge financière supplémentaire inutile.
Ils considèrent qu’ils pourront assumer la réalisation de travaux sans être contraints d’épargner chaque année sur un fonds, qui est de surcroît non remboursable.
Il n’est donc pas difficile pour un syndic d’obtenir le consentement majoritaire des copropriétaires pour refuser la constitution de ce fonds. C’est pour éviter ce risque que la loi a imposé sa mise en place en prévoyant un taux minimum d’abondement qui est de 5% du budget prévisionnel.
Ainsi, la question qui devra être portée à l’ordre du jour n’est pas de savoir si l’assemblée générale veut ou non constituer un fonds travaux, mais si les copropriétaires souhaitent abonder le fonds travaux au-delà des 5% légaux.
Ceci étant, il semble que le service juridique de la FNAIM a apporté une réponse qui permettrait au syndic de faire droit à une décision de l’assemblée générale de refuser le fonds travaux, tout en se protégeant.
Pour cela, ils prévoient deux préconisations :
« – d’une part, de prendre soin de faire apparaitre clairement dans la résolution de refus, leur devoir de conseil et d’information rappelant l’obligation pour le syndicat de constituer un fonds de travaux conformément aux dispositions de l’article 14-2 de la loi de 1965 ;
– d’autre part, d’ouvrir un compte bancaire séparé (même si en l’espèce il sera inactif) sur lequel sont versées en principe les cotisations du fonds de travaux et ce, afin d’éviter la sanction prévue à l’article 18-II-4e de la loi de 1965, à savoir l’annulation de plein droit du mandat de syndic. »
Ainsi pour le service juridique de la FNAIM, une décision d’assemblée prévaut sur une disposition légale même si cette dernière est d’ordre public.
Cette analyse est extrêmement dangereuse car cela impliquerait que les copropriétaires pourraient sans difficulté voter des résolutions contraires aux dispositions légales et règlementaires.
À titre d’exemple, ils pourraient voter la dispense du compte bancaire séparé, même si l’immeuble est composé de plus de quinze lots, accorder au syndic un mandat de plus de trois ans, ou encore modifier les majorités prévues par la loi.
Cette approche ouvre donc la porte à toute dérive en matière de gestion pérenne et équilibrée des copropriétés, mettant à mal les textes de lois et réglementaires par l’effet d’une simple décision d’assemblée générale.
Ce que cache réellement la réponse du service juridique de la FNAIM
La réponse faite par le service juridique de la FNAIM en matière de fonds travaux est un signal sur ce qui risque d’être entrepris par les syndics professionnels pour dissuader les copropriétaires de le constituer.
Et pour cause, ces derniers ne peuvent être amenés à refuser la constitution du fonds travaux que si, et seulement si, la question rédigée par le syndic est formulée en ce sens ou bien si la résolution prévoit un abondement de 0 %.
En revanche, si la question est conforme aux exigences légales à savoir « fixation du montant du fonds travaux à hauteur de plus de 5% », la problématique à laquelle le service juridique essaye de répondre ne se poserait pas.
Cette approche du service juridique est donc en réalité un prélude de la démarche que vont entreprendre les syndics pour neutraliser le fonds travaux sans que leur responsabilité ne puisse être engagée.
Néanmoins, selon notre analyse, un copropriétaire pourrait valablement engager la responsabilité civile du syndic ainsi que celle du syndicat de copropriétaires.
En effet, il pourrait invoquer que le défaut de la constitution du fonds travaux résulte d’une mauvaise rédaction de la question ou de la résolution, ayant entraîné une absence de réalisation de travaux au sein de la copropriété causant une diminution de la valeur de son logement.
Face à ce risque, le conseil syndical devra être particulièrement vigilant sur les manœuvres du syndic qui auraient pour objet de contourner la mise en place et l’abondement du fonds travaux.
Nous invitons d’ailleurs les copropriétaires à nous signaler toute question ou résolution non-conforme, afin que nous alertions les pouvoirs publics sur la façon de procéder des syndics professionnels.
Il y en a marre que certains utilisent ce blog pour poursuivre le lobbying de l’ARC. Leur article à propos de la FNAIM est archi-faux et mensonger. L’ARC n’a que la théorie, et aucune pratique de terrain en tant que syndic / exécutant. C’est « gerbant » à force…
La FNAIM a publié cela car des syndics se retrouvent face à des copropriétaires qui refusent la mise en place du fonds travaux en votant un pourcentage de 0% au lieu des 5 minimums. Dans un tel cas, le syndic ne peut pas prendre le risque de se faire à dos une majorité de ses clients, et de les perdre.
Ceux qui sont à critiquer dans un tel cas sont les copropriétaires inconscients, qui osent aller contre la loi. Mais évidemment l’ARC ne va pas le dire ainsi, pour ne pas braquer sa « clientèle ».
L’ARC qui sur plusieurs sujets conseille aux copropriétaires de passer outre la loi, en prétendant qu’ils ne risqueraient pas de sanction même si la loi prévoit des amendes… tout ça pour cause de lobbying intensif parce que la loi ne va pas dans son sens, ou parce qu’ils ont une mauvaise interprétation des textes ! (cf. l’avenant modifiant les contrats de travail avec la pesée des postes + maintenant les répartiteurs de frais de chauffage). Autre exemple, on commente un arrêt de Cour d’Appel qui va dans son sens, mais on oublie de dire quand cet arrêt n’est finalement plus valable car il y a eu Cassation et position inverse adoptée… !!
L’ARC engage sa responsabilité en donnant des conseils mensongers ou volontairement erronés. Elle se fiche si elle cause des problèmes dans la gestion des copropriétés. On divise pour mieux régner, et les copropriétaires vont encore et toujours penser que l’association « à but non lucratif » n’a aucun intérêt à mentir contre ces méchants syndics escrocs en puissance qui n’en veulent qu’à l’argent des pôvres copropriétaires…
A quand les syndicats qui démontreront chaque semaine les âneries de l’ARC en publiant leurs démonstrations ?!
FBO.
Des copropriétaires ont pu refuser de voter les Fonds Travaux. Mais faut-il encore que la résolution leur ait été proposée, expliquée par les syndics. M. DESIR qui nous demande de nous exprimer sur les sujets qu’il nous présente dans son blog, en tant que gestionnaire de copropriétés, pourrait-il nous dire comment a procédé et ses résultats.
Quant à l’ARC, qui peut avoir ses failles, heureusement qu’elle existe, avec d’autres, pour informer les copropriétaires, les mettre en garde contre (comme vous les nommez) « ces méchants syndics escroc en puissance ».
Permettez que ceux qui adhèrent à l’ARC puissent s’exprimer, comme ceux qui ne l’aiment pas le font aussi. A commencer par l’auteur de ce blog qui nous demande de donner notre point de vue .