Depuis toujours les honoraires de syndic sont l’objet de tensions au sein des copropriétés et constituent de fait le terreau fertile et lucratif de l’ARC relayé dans cette entreprise par l’UFC-Que-Choisir.
Aussi ces associations se sont elles réunies récemment pour communiquer une étude faisant état des résultats de leur observatoire des contrats de syndic mis en place en 2013 avec comme intitulé “Syndics : les copropriétaires toujours aussi mal lotis”.
I) Le réquisitoire de l’ARC et l’UFC-Que-Choisir sur les honoraires de syndic
L’étude précitée selon leurs auteurs met en exergue les trois points suivants :
– des forfaits toujours en trompe l’œil ;
– des prestations aux tarifs particulièrement excessifs ;
– la persistance de clauses abusives/illicites.
En réaction à ce constat, l’ARC et l’UFC-Que-Choisir ont décidé d’engager une triple action consistant à :
– informer les copropriétaires sur la réalité du cadre réglementaire en mettant à leur disposition un VRAI/FAUX sur les contrats types de syndic ;
– saisir la DGCCRF aux fins de contrôles et de sanctions ;
– demander aux pouvoirs publics d’intervenir pour :
– adopter sans délai les décrets ALUR en attente (plafonnement état daté notamment) ;
– mieux encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) en limitant le recours à la vacation horaire ;
– empêcher les syndics d’échapper à leurs obligations en prévoyant de vraies sanctions ;
– garantir un cadre minimal de prestations en corrélation avec les caractéristiques de la copropriété ;
– mettre en place rapidement la commission « disciplinaire » chargée de sanctionner les pratiques irrégulières des syndics.
Pour illustrer leurs propos, l’ARC et UFC-Que CHOISIR ont édité 4 documents ci-joints pour en savoir plus sur le contenu de ces résultats :
– les supports de la présentation de ces résultats aux médias ;
– le dossier de presse présentant une analyse détaillée des résultats de l’observatoire ;
– un vrai/faux ayant pour objectif de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits.
II) Une analyse pertinente sur les honoraires de syndic de Nafy Nathalie
Nafy Nathalie a publié un article intitulé: “Le syndic est souvent pointé du doigt : profite-t-il vraiment du consommateur ?” dont le contenu et l’analyse appellent réflexion d’une part sur les honoraires de syndic et d’autre part sur le devenir et la qualité des syndics de copropriétés
A) Concernant les honoraires de syndic
Les associations précitées dénoncent une augmentation “abusive” des honoraires de syndic alors que dans le même temps ils déplorent que les prestations fondent comme neige au soleil.
Quid de l’objectif du nouveau contrat type de syndic qui était censé contrôler ces dérives?
Dans son article, Nafy Nathalie rappelle une évidence à savoir que l’activité de syndic qui est un professionnel se doit d’être rentable et précise que le biais de l’État, les associations ont voulu imposer des obligations supplémentaires ainsi qu’un forfait d’honoraires reprenant la plupart des prestations qu’il facturait séparément.
Aussi pour respecter ces nouvelles obligations sans être perdant, le syndic a donc naturellement augmenté ses honoraires de base et/ou réduit ses prestations traditionnelles comme l’indique l’auteure.
Et d’ajouter que ces deux associations de défense des consommateurs ont indiqué que « les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix (…) alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9% ! »
Pour l’auteure, vouloir faire un parallèle entre l’augmentation des honoraires des syndics et l’inflation est une erreur d’analyse grossière.
En effet précise t’elle, l’inflation concerne les « prix à la consommation » or le service de syndic n’est pas un bien de consommation. C’est un service dont le prix dépend de la loi de l’offre et de la demande.
Par ailleurs la complexification des lois de protection du consommateur rend la gestion des copropriétés de moins en moins accessibles aux syndics non professionnels.
B) Concernant la qualité des syndics
Nafy Nathalie met en évidence le fait que les conflits opposant copropriétaires et syndics résultent fondamentalement d’une impression de déséquilibre ressentie par de nombreux copropriétaires entre les prestations commerciales qu’ils attendent, leurs prix, et la réalité de la mission du syndic fixée par la loi.
Pour l’auteure, le syndic n’est pas un prestataire de service nonobstant le fait qu’on soit enclin à penser que les relations entre un syndic et un syndicat de copropriétaires régies par un contrat, puisse assimiler le syndic à un fournisseur de la copropriété avec laquelle le syndicat des copropriétaires signerait un contrat commercial.
En réalité, précise Nafy Nathalie, le syndic est un mandataire légal, institutionnel même, chargé de représenter une personne morale incapable, le syndicat des copropriétaires et celle ci d’ajouter que les prestations d’un mandat légal ne peuvent pas être régies par un contrat. Seule une loi peut fixer de manière impérative les missions et les pouvoirs nécessaires à leur exécution.
Aussi indique t’elle, le nouveau contrat type ALUR est, en conséquence, plus une aberration qu’une révolution allant jusqu’à faire apparaitre avec la loi ALUR qui a modifié l’article 29 du décret du 17 mars 1967 ,la notion de contrat de syndic pourtant incompatible avec le statut de mandataire de syndic.
En effet, l’article modifié prévoit ainsi que:
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 18-1 A de la loi de 1965 modifié dispose que :
La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat. (…) Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.
Pour notre part,en appelant en vain à ce jour de nos vœux, la création d’un Conseil de l’ordre des syndics, comme indiqué dans notre article: “Syndics de copropriétés: Pourquoi un Conseil de l’Ordre?”, nous évoquions le fait qu’à notre avis, le salut du métier de syndic de copropriétés passait par une augmentation du niveau de compétence pour accéder à la profession, par une formation continue, par un contrôle efficient, par des procédures de disciplines internes sans être soumis à une quelconque tutelle à l’instar des professions telles les avocats ou les expert comptables.
Aussi seul le Conseil de l’Ordre des Syndics de Copropriétés semble être l’organisation la plus appropriée pour permettre enfin cette valorisation tant attendue de la profession vis à vis du Gand Public.
Certes la mise en place de cet Ordre conduirait vraisemblablement à sortir les syndics de la loi Hoguet, mais la dite loi est elle adaptée au métier de syndic qui ne peut être confondu à celui d’agent immobilier?
La loi Hoguet, bien qu’ayant encadré l’activité de syndic tout comme celle de l’agent immobilier, pendant plus de quarante ans, qu’en est il de l’estime publique envers ces activités et notamment celle du syndic?
Enfin dans son article, Nafy Nathalie rappelle que le syndic est un élu, dont la désignation résulte d’une décision collective de l’assemblée générale.
Selon l’auteure, à titre de comparaison, il ne viendrait à l’idée de personne d’imposer à son député ou à son maire un contrat pour encadrer sa mission. Il en va de même pour l’élection du syndic de copropriété : elle se limite au choix d’un cabinet et à la fixation de la durée de sa mission.
Que pensez vous de l’analyse de Nafy Nathalie sur les honoraires du syndic ainsi que sur sa qualité de mandataire légal?
Votre avis nous intéresse, faites le nous savoir en laissant votre commentaire sur le blog au bas de l’article.
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Crédit Photo: ABT REFERENCE
10 Comments on “les honoraires de syndic en question”
J’aurais mauvaise grâce à ne pas approuver les observations de Nafy Nathalie dès lors qu’elle reprend l’essentiel de la conception que je me fais de la fonction de syndic. Il est sans nul doute mandataire social du syndicat des copropriétaires et non pas mandataire au sens du Code civil. Il ne tient sa fonction que de sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires. On parle donc d’un mandat électif et de la durée de ce mandat comme pour n’importe quel dirigeant de société ou pour un parlementaire en droit public.
Pour autant ce mandat social comporte fatalement des modalités d’exercice et une rémunération aussi bien pour les professionnels que pour certains copropriétaires syndics non professionnels.
Bien avant la loi de 1965 et encore pendant tout le temps de la taxation des honoraires des syndics un bordereau a obligatoirement accompagné toute proposition de reprise de la gestion d’une copropriété. Il faisait mention des modalités de ce mandat dans un environnement strictement encadré par des arrêtés préfectoraux.
Pendant de longues années on n’a jamais trouvé mention du contrat de syndic dans la loi de 1965 ni dans le décret de 1967. C’est le décret du 27 mai 2004, si mes souvenirs sont bons, qui a introduit la notion de contrat de syndic dans l’article 29 du décret alors qu’il ne figurait toujours pas dans la loi !
Il n’est rien d’autre que le bordereau d’autrefois qui devait également être approuvé par l’assemblée générale. Il s’agit d’un document accessoire à la désignation du syndic. Il perd toute valeur en cas de démission ou de révocation du syndic.
A noter que c’est dans la désignation du syndic que doit figurer la durée du mandat. C’est en effet un élément fondamental de cette désignation. C’est à tort que l’article 29 du décret précise que le contrat fixe sa durée.
Il est exact qu’il y a des abus ! Les organisations professionnelles sont fortement déconsidérées dans le public pour n’avoir jamais réussi à les faire disparaître.
Ces abus ne permettent pas de mettre en cause l’ensemble de la profession. On ne peut en dire plus sauf à partir dans des débats sans fin. L’avènement du contrat tout sauf doit permettre de régulariser la situation par le jeu d’une concurrence enfin libre et éclairée.
Un autre article sur le contrat de syndic suit, de Gilles, sur l’idée du contrat global cette fois. Il devrait paraître cette semaine ou celle qui suit. J’espère qu’il vous plaira aussi Monsieur Mantelet.
Je suis en accord notamment avec les 2 derniers alinéa de M. Mantelet. L’étude de l’ARC et UFC-QC porte sur quelques « gros » cabinets de syndic de copropriété qui sont cités « régulièrement » pour « aménager » les textes à leur profit. Donc, pas de généralisation des conclusion. Il s’agit avant tout pour ces associations d’appeler l’attention des pouvoirs publics.
Pour ce qui relève des propos de Nafy-Nathalie, je ne suis pas assez expert pour en discuter le fond et me dire que les propos me « plaise ou pas ». Certes, le cabinet de syndic est une entreprise qui nécessairement vise une rentabilité. Et cela ne me gêne pas! Ce qui me contrarie, c’est que l’on écrive et surtout que l’on admette dans la pratique qu’il est normal que la prestation soit moindre, que la défense des intérêts du syndicat soit passée en second plan pour le motif que les effets de la loi ALUR viennent restreindre les « gains normaux », qu’il faille toujours plus de lots à gérer … et donc moins de temps à consacrer à la mission. Le plus important c’est de pouvoir « discuter » en réunion de concertation comme en assemblée de ces questions sans que l’une ou l’autre des parties se « braque ». Lorsqu’une charge nouvelle est prise en compte, elle doit faire l’objet d’une information « aux non connaisseurs » et il doit être justifié les conséquences (financières ou autres). Mais trop souvent l’on découvre un nouveau tarif, une hausse substantielle, une pratique nouvelle dans un parfait silence! N’oublions pas quand même que les copropriétaires sont avant tout des « consommateurs » très sensibles aux hausses (non comprises) surtout quand parallèlement (parfois à tort) ils ont le sentiment d’être moins bien servis !
et correction des fautes d’orthographes:
Deuxième phrase: » … des conclusionS »
Deuxième alinéa – 1ère phrase : … propos « plaisENT ou pas »
M. Mantelet ; « »Il est exact qu’il y a des abus ! Les organisations professionnelles sont fortement déconsidérées dans le public pour n’avoir jamais réussi à les faire disparaître. » »
Et c’est bien pour cette raison aussi que ces abus « mettent en cause l’ensemble de la profession ». Que proposez-vous M. Mantelet ? Que fait la FNAIM ? Sanction ou protection ? Où est ce fameux code de déontologie ? Comment s’applique-r-a-t-il ? La situation est urgente, pour être en relation avec nombre de copropriétaires entre Nice et Cannes. Pour beaucoup, copropriétaires depuis 20, 30, 40 ans ils décrivent des comportements carrément mafieux. Et pas seulement des gros syndics. Pensez-vous que les copropriétaires éprouvent du plaisir à dénoncer tous ces abus ?. La loi ALUR n’est pas parfaite soit. Mais elle aurait bon dos pour excuser le comportement des syndics.
Quant à l’auteur de ce blog, que fait-il lui dans ses copropriétés ? De combien a-t-il augmenter ses honoraires ? Et surtout comment a-t-il procédé pour les augmenter ? Fixer la (les) durée de son (ses) contrat ? La manipulation des copropriétaires fait-elle partie du « package » formation des gestionnaires syndics ?
Très bon sujet d’actualité qu’on ne peut manquer ! Merci SYNDICPRO !
Excellent article de Nafy-Nathalie et très bonnes remarques de JPM auquel on peut rajouter les observations suivantes:
Il faudrait regarder la question des honoraires de syndic autrement que ce que fait QUE CHOISIR qui, sauf erreur, n’analyse pas les taches multiples et chronophages des syndics ni leur modèle économique et on leur en demande encore plus depuis ALUR avec ses nouveaux outils de gestion !
Dire que depuis ALUR les honoraires ont augmenté n’est sans doute pas pertinent car on leur a supprimé des frais remboursables récurrents qui faisaient partie de leur rémunération si bien que mécaniquement les honoraires ont augmenté mais est-on sur que globalement les copropriétaires payent plus en honoraires de syndic qu’avant ALUR ?
Il faudrait ne parler des honoraires de syndic qu’au regard de ce qu’on leur demande avec leurs moyens qui sont limités, avec des marges normales dans toute entreprise sans qu’ils puissent embaucher pour mieux rendre service.
Il serait temps qu’en France on voit les sociétés commerciales (PME et TPME en tous cas) comme créatrices de richesse et non comme des assoiffées de bénéfices.
il parait que cela va changer …
Toutes ces études montrent beaucoup d’aigritude comme d’habitude en France quand on parle d’argent.
On ne peut parler des honoraires notamment de syndics qu’à la condition qu’on examine les charges et le modèle économique du service.
Si on veut du low cost on le trouve.Mais alors: « Bonjour les dégâts »…
On ne peut pas demander aux syndics d’être par un coup de baguette magique des ambassadeurs des rénovations énergétiques comme se plaisait à le dire Mme S. ROYAL sans examiner s’ils ont les moyens financiers et humains de le faire.
C’est dommage car avec les rénovations énergétiques (bien faites) les syndics ont l’occasion de redorer leur blason car ils se trouvent en ce moment dans une nouvelle donne, un tournant considérable avec les nouvelles techniques d’efficience énergétique et de communication avec les copropriétaires:
Internet, domotique, carnet d’entretien numérique, smart grid, « BIM copropriété », outils de communication smartphones, commissionning et retrocommissionning, étude informatisée de fonds de travaux et d’obsolescence d’immeubles ainsi que de plans pluriannuels …
En fait ils ne sont pas assez payés, raison pour laquelle ces nouveautés décollent peu pour l’instant.Elles demandent du temps pour les absorber puis les expliquer aux copropriétaires…
Un rapide tour d’horizon de correspondants étrangers montre que les honoraires de syndic sont en BELGIQUE: 200 à 300 euros par lot, au QUEBEC: 360 dollars canadiens, aux USA : à partir de 180 jusqu’à 300 dollars.
Et en France, combien? 150 à 200 euros /an/lot maximum ?
Ces chiffres sont à corriger par rapport aux capitales, aux Etats américains et à la Province mais globalement c’est quand même plus cher et le syndic n’a pas du tout la mauvaise presse que l’on sait et constate ici avec QUE CHOISIR,
car il est considéré, surtout aux USA, comme un expert indispensable pour aider par sa compétence et sa connaissance du monde immobilier…
Et alors, Messieurs Mesdames les syndics, on fait quoi maintenant ?
Le débat est ici enrichi par l’intervention d’Olivier Brane ! A noter en passant que nous ne sommes pas avertis des nouvelles contributions. Du moins je ne le suis pas ! Serait-ce une défaillance chez moi ?
Je constate fréquemment que des conseils syndicaux présentent des états comparatifs de rémunération du syndic pour leurs immeubles respectifs qui sont boiteux.
Il faut d’abord prendre les deux derniers exercices avant l’adoption d’un contrat « tout sauf » ; Il faut prendre en considération la rémunération ttc au titre de l’honoraire forfaitaire ancien modèle et ajouter les multiples honoraires exceptionnels supportés par tous les copropriétaires.
Pour ces derniers, il faut écarter les honoraires perçus pour des travaux de l’article 14-2, ceux imputables à des copropriétaires (recouvrement de charges, États datés )
Pour le premier exercice comportant un contrat tout sauf Il faut prendre en considération la redevance forfaitaire en ttc et ajouter les honoraires exceptionnels en principe beaucoup moins nombreux. Il faut écarter comme précédemment les honoraires sur travaux et ceux finalement imputables à un copropriétaire.
Il faut réaliser la même opération pour l’exercice suivant. Il est alors possible de comparer les quatre tableaux et de constater l’existence d’écarts faibles ou importants.
Il faut critiquer les syndics qui limitent aux horaires courants d’ouverture du cabinet une relative « gratuité » des heures d’assemblées générales. Pas vraiment de gratuité mais prise en charge dans le cadre du forfait. Il faut les étendre jusqu’à 20 h voire 21 h.
Dans certains cas il faut relever l’apparition de prestations tout à fait nouvelles. Dans la plupart des cas il n’y a pas vraiment lieu d’envisager une rémunération effective.
Les associations de défense sont invitées à présenter des dossiers établis dans ces conditions pour aboutir des critiques pertinentes sil y a lieu.
Pour les état datés j’ai relevé une fois 900 € .Vérification faire il s’agissait d’une vente très particulière par une indivision successorale pour laquelle le syndic avait présenté un tableau assez complexe qui ne lui était pas demandé mais, qui, par la suite s’est avéré utile pour les parties. Pour les états datés classiques le tarif est 380 €.
C’est sur des documents fiables comme les tableaux cités qu’il faut travailler pour discuter de la réforme récente.
Il ya des sujets beaucoup plus important financièrement notamment celui qui concerne le détournement des comptes séparés de copropriétés vers des comptes d’affaires avec la complicité active de certaines banques, avocats et conseillers d’associations (dont justement l’ARC) qui engendre en plus des fraudes fiscales une possibilité de perte totale des fonds pour certains syndicats susceptibles d’être victimes de banques se mettant par la suite volontairement en faillite frauduleuses.
Ces fonds transitant vers des bénéficiaires et des destinations inconnues sont suceptibles de financer le terrorisme.
Je compte donc sur votre civisme.
Depuis un audit de l’ARC effectué dans notre syndicat en 2011 je suis lanceur d’alertes à ce sujet, non reconnu par la Loi Sapin et désespéré de n’avoir pas eu le soutien du conseiller juridique de l’ARC malgré des documents accablants pour la banque que j’incriminais ainsi que l’avocat complaisant complice intervenu pour me faire taire alors que de nombreux autres délits et préjudices étaient incontestable.
Alain LE HYARIC copropriétaire à Paris, lanceur d’alerte, délégué copropriété à Au Nom du Peuple et à l’ ADUA en 2016
Alerte nationale sur la contrefaçon des comptes de depôts avec la complicité des banques, mai 2016 : cas particulier des comptes séparés de copropriété. Délégué urbanisme ADUA, Délégué Au Nom du Peuple,….
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbQjY2ZnpJWnN1Y2s/view?usp=sharing
Rappel : livre blanc de l’ARC – UNARC 2014
ARC Janvier 2014 : 12 exemples précis de pratiques banque-syndic visant à tromper les copropriétaires sur la réalité du compte séparé voté par les copropriétaires
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbaWttVmVmRkZFWFU/view?usp=sharing
Merci de signer la pétition pour les 10 mesures urgentes contre la fraude bancaire en copropriété :
https://www.change.org/p/alain-le-hyaric-10-mesures-urgentes-pour-contrer-les-abus-en-copropri%C3%A9t%C3%A9s-018a53f3-d762-4e1e-be02-2ad6b23157b9?recruiter=35663059&utm_source=share_petition&utm_medium=email&utm_campaign=share_email_responsive
Il faut que les professionnels de l’immobilier soient reconnus et que le dysfonctionnements du système judiciaire au sens large soit réparés à l’occasion des prochaines nomination dans les Ministères de l’Intérieur et des Finances,
Pouvez vous faire passer ma pétition explicite et mon alerte nationale afin que je sois contacté pour crever cet abcès à savoir l’organisation frauduleuse mafieuse de la contrefaçon des comptes de délots par certains services bancaires spécialisés comme l’affirmait par ailleurs le livre blanc de l’ARC en 2014. Dossier est resté au point mort alors qu’il y a maintenant obligation de fonds travaux.
un article pertinent refletant une parfaite réalité économique qui esperons le fera écho auprès des coproprietaires et associations, notre volonté de professionnels etant d’accomplir parfaitement nos missions necessitant chaque jour un remise en question de nos connaissances tant les legislations francaises sont d’une complexité inégalée emportant une Responsabilité de nos cabinets sans commune mesure.
peux-t-on raisonnablement être un bon administrateur de biens à 9 euros HT / mois par appartement tel les syndics one ou syndic plus; la réponse tant vers la negation tant l’irrealite de leur schéma economique est incohérent au regard des charges fiscales et sociales sauf à avoir des gestionnaires sous payés donc non formés etc… felicitations pour cette approche.
C’est à juste titre que les syndics sont décriés. Prenons l’agence centrale à Brest qui appartient à un groupe de promoteurs, ils n’en n’ont rien à faire des textes :
– ils ne respectent pas les réglements de copro. Pour l’eau il y a des compteurs divisionnaires et avec eux seuls les cons qui consomment payent au prorata de leur consommation individuelle. Pour un appartement vacant que nenni pour l’eau du ménage et de l’arrosage
– évidemment ce genre de chose est interdit car toute modification du réglement doit être mis à l’ordre du jour
– pas grave ils font quand même
– ils déposent hors délai normal il n’y a pas de sanction normalement c’est dans les six mois eux c’est 7 mois et plus
– ils demandent à des gens d’établir des pouvoirs à leurs noms
– nouvellement nommés ils mettent six mois avant de convoquer une nouvelle AG
– ils mettent distribué en mains propres (par le gardien) et envoient en recommandé
et etc …
Et personne ne fait même pas la FNAIM. Une honte cette profession de voleurs, magouilleurs en tout genre