La garantie de parfait achèvement pour les nuls

La Garantie de Parfait Achèvement pour les Nuls

La Garantie de Parfait Achèvement pour les Nuls

Vous qui êtes professionnels de la construction, de l’immobilier, de l’assurance, de la copropriété, maitrisez vous la garantie de parfait achèvement?

Dans le cadre des matinales juridiques organisées ce 17 janvier 2014, en collaboration avec CFDP ASSURANCE avec comme partenaires le SMA BTP, le BTP 06, la FEDERATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS, la FNAIM COTE D’AZUR, le Barreau de Grasse, représenté par Maître Didier ARENA de la SCP DELAGE-ARENA, face à un auditoire nombreux et attentionné de professionnels a de façon pertinente, convaincante et pédagogique mis à la portée de ces derniers le mode d’emploi de la Garantie de Parafait Achèvement (GPA).

En complément de la partie théorique présentée par Maître ARENA, les intervenants de la CFDP par l’interprétation de scénettes et la proposition  d’un quizz ont pu vérifier en fin d’exposé du représentant du Barreau de Grasse, que les professionnels présents avaient bien assimilés le fonctionnement  de la GPA précédemment analysée .

La Garantie de Parfait d’Achèvement (GPA) est conformément à l’article 1792-6 du code civil: «  la garantie à laquelle, l’entrepreneur est tenu pendant un délai de un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restées infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Par ailleurs l’article L 242-1 du code des assurances prévoit: « Toute personne… doit souscrire… une assurance garantissant… les dommages de nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil… l’assurance… garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque… après réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations… »

Depuis l’Arrêté du 19 Novembre 2009, l’article A 243-1 du code des Assurances, prévoit que la GPA garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque: « après la réception, et avant l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement au sens de l’article 1792-6 du code civil, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations au titre de cette garantie, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse. »

Selon Maître ARENA, l’objectif de la GPA est de responsabiliser l’entrepreneur qui a obligation de réparer tous les désordres signalées par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au PV de réception, soit par voie de notification écrite par ceux relevés postérieurement à la réception.

La GPA est d’ordre public, c’est donc une garantie objective pour laquelle le maître d’ouvrage n’a pas besoin d’établir la faute de l’entrepreneur concerné.

La GPA dure un an à compter de la réception de l’ouvrage avec mise en demeure obligatoire durant cette période.

La loi prévoit que les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

Maître ARENA précise que l’accord entre les parties peut être en conséquence, préalable et résulter du marché, lequel peut notamment se référer à cet égard aux normes AFNOR P.03.001 et P.03.011 qui prévoient un délai de 90 jours pour l’exécution des travaux consécutifs aux réserves faites lors de la réception et de 60 jours après mise en demeure pour ceux signalés pendant l’année de la GPA.

L’exécution des travaux exigés au titre de la GPA est constatée d’un commun accord ou à défaut judiciairement.

Le défaut d’accord sur le délai d’exécution des travaux comme leur inexécution dans le délai convenu sont sanctionnés très sévèrement par la loi, laquelle prévoit que les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Dans » le guide pratique de la mise en route d’une copropriété neuve après sa livraison« , l’auteur Jean-Paul CASTA,  en raison de l’importance de cette notion, consacre à la Garantie de Parfait Achèvement, un paragraphe reproduit dans son intégralité, ci après:

§2/2-4 – L’obligation particulière de l’entrepreneur de construction : la garantie de parfait achèvement – (art 1792.6 al 2, CC.)

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès- verbal de réception, soit par voie de notification écrite, pour ceux révélés postérieurement à la réception. » (art 1792.6 al 2, CC.)

Une garantie due par les entreprises de construction au maître de l’ouvrage

La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le maître de l’ouvrage oblige les entreprises de construction qui lui sont liées par un contrat de location d’ouvrage, à assurer toutes les « finitions » et à procéder aux « réparations » de tous désordres survenus à l’ouvrage pendant l’année qui suit sa réception ( avec ou sans réserve) cette année étant appelée «  année de parfait achèvement ».

Des désordres signalés par le maître de l’ouvrage

Ces désordres doivent être signalés par le maître de l’ouvrage :

  • soit par la formulation de réserves effectuées au moment de la réception (et consignées dans le PV de réception quand il en existe un)
  • Soit par notifications ultérieures, par LRAR, quand d’autres désordres, non apparents le jour de la réception, se manifestent pendant l’année de parfait achèvement

ATTENTION : Les désordres apparents lors de la réception et qui n’ont pas été réservés par le maître d’ouvrage, ne peuvent plus être invoqués postérieurement. Les désordres qui apparaissent pendant l’année de parfait achèvement ne sont pas garantis quand ils résultent de l’usure normale, de l’usage ou d’un défaut d’entretien. art 1792.6, in fine, CC.

La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement par le maître de l’ouvrage

Les entrepreneurs de qualité bénéficiant d’un marché correct, procèdent, en général sans faire de difficultés, aux travaux de finition et de réparation des désordres signalés par le maître d’ouvrage, lors de la réception ou pendant « l’année de parfait achèvement ».

Les délais d’exécution des travaux sont fixés à l’amiable, d’un commun accord, entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. (art 1792.6 al 3)

Levée des réserves

La levée des réserves est le constat effectué contradictoirement  entre les parties, amiable ou judiciaire, que les désordres ayant fait l’objet de réserves ont bien été réparés par l’entreprise et que les travaux effectués donnent satisfaction au maître de l’ouvrage. (art 1792.6, al 5, CC).

Travaux exécutés par un tiers entrepreneur

Dans le cas où l’entrepreneur titulaire du marché refuse d’effectuer les travaux de finition ou de réparation nécessaires ou ne respecte pas les délais convenus à l’amiable, le maître de l’ouvrage peut faire exécuter ces travaux par une autre entreprise, après mise une en demeure restée infructueuse et il  a le droit d’en demander le remboursement à l’entrepreneur défaillant. (art 1792.6, CC.) Cette demande de remboursement peut être faite par la voie judiciaire, mais également par la voie amiable.

Souvent les marchés de travaux prévoient une « retenue de garantie », de l’ordre de 5% du montant du marché. Cette retenue est restituée à l’entreprise, à l’issue de l’année de parfait achèvement, une fois toutes les finitions réalisées. Quand les travaux de finition sont effectués par un tiers, le maître d’ouvrage en impute le coût sur la retenue de garantie.

Garantie de parfait achèvement et garantie décennale

Les désordres apparus pendant l’année de parfait achèvement peuvent être de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. Ils engagent donc, dans ce cas la responsabilité décennale de l’ensemble des constructeurs.

Bien que les garanties de l’assurance DO ne prennent effet qu’après l’année de parfait achèvement

(Art L242-1 C Ass), l’assureur DO doit financer, avant l’expiration de l’année de parfait achèvement, les réparations nécessaires pour mettre fin aux troubles bénéficiant d’une garantie décennale dans deux cas :

Avant réception : Quand le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution de ses obligations par l’entrepreneur, après mise en demeure restée infructueuse. Art L 242. 1, al 9, C Ass.

Après réception : Quand l’entrepreneur, après mise en demeure restée infructueuse, n’a pas rempli ses obligations. (Art L 242.1, al 10, C ass.)

Il convient de saluer l’initiative du Barreau de Grasse et de leurs partenaires, de mettre à la disposition des professionnels des modules de formations gratuites permettant à ceux ci de parfaire leur expertise.

Rendez vous est d’ores et déjà pris pour une Matinale Juridique qui aura lieu en Avril sur le thème de la sous traitance

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18 Comments on “La garantie de parfait achèvement pour les nuls”

  1. Bonjour,

    Article très complet, j’ai néanmoins une question : L’artisan peut-il facturer les travaux de réparation qu’il entreprend dans le cadre des réserves ou de la Garantie de parfait achèvement?

    A vous lire, merci

  2. Bonjour,
    J’ai fait construire avec un maitre d’œuvre et non un constructeur, du coup ma lettre AR doit elle être adressé a celui ci où à l’artisan? (avec qui j’ai signé le devis et que j’ai payé directement comme toujours dans le cadre d’une maitrise d’œuvre). Le code civil dans l’article 1792-6 parle de « l »entrepreneur » ce qui est imprécis.

    merci

  3. Des précisions sur la notion de réception seraient les bienvenues, notamment lors d’un achat par un particulier d’un appartement neuf dans un immeuble qui vient d’être construit (cas fréquent …).
    Merci

  4. Bonjour,

    Merci pour cet article. Pouvez-vous m’indiquer quelle procédure est nécessaire dans le cas où des réserves de parfait achèvement se surviennent après une mise en demeure ? Faut-il de nouveau signifier ces dernière à l’entreprise ?

  5. Des précisions sur la notion de « mise en demeure restée infructueuse » ? Conditions de forme et de fond SVP. Merci.

  6. C’est de la daube juridique

    Garantie mensonge puisque pas d’assureur derrière

    Vicieusité et incompétence des juristes et finalement entourloupe pour le pauvre couillon abusé par la pseudo justice qui confondra souvent avec « l’assurance » de la garantie décennale . Même dénomination pour une chose très différente et tromperie juridique depuis des décennies!

    Misérable cette magistrature qui pond ces aberrations et ne les corrige jamais , honteux

  7. Bonjour,

    Article intéressant !
    Mais qu’en serait-il dans le cas d’un MO qui déclarerait un sinistre avant la fin de la GPA pour des désordres relevant de la garantie décennale sans avoir mis en demeure l’entrepreneur responsable ?
    Envisageons que le MO a également souscrit à des garanties facultatives de bon fonctionnement et d’immatériels. Sur quelle base serait calculée la prime de l’assureur ? Comment s’appliquerait la DO (si elle est applicable !)? Si elle ne l’est pas, est ce que le MO doit-elle se retourner vers d’autres instances (TGI)?
    Merci pour vos réponses,

  8. Bonjour,

    Avant toute chose merci beaucoup pour cet article très utile. Ceci dit j’ai une question si possible d’avoir une réponse ; un non respect du CCMI peut il rentré dans la GPA ? je m’explique, plusieurs mois après réception nous nous sommes rendu compte qu’il y a eu un oubli et que le plancher des combles n’a pas été posé (combles difficilement accessibles). Est ce possible de faire jouer la GPA ?

    Par avance merci

  9. Bonjour,

    Les dommages liées à des insectes xylophages dans un parquet, et constatés avant la fin de la GPA (trous dans le parquet) doivent-ils être pris en compte par la GPA ?

    Merci.

  10. Si l entrepreneur apres avoir recu une mise en demeure ne répond pas et ne vient pas finir les travaux ou réparer ce qui a été mal fait (après passage d’experts d assurance dénonçant diverses malfacons) que faire ? La garantie de parfait achèvement s’applique aux artisans loyaux. Ceux qui sont malhonnêtes ne le font pas. On me dit que je peux engager les travaux par un autre entrepreneur a mes frais mais qu’ils seront remboursés par l’entrepreneur. Mais si l’entrepreneur n’est plus joignable ? Que faire ?

  11. Bonjour,

    Je me suis porté acquéreur d’un logement le 15 mars en VEFA. Lors de la remise des clés qu a été une mise en scène (1ère pour moi), le représentant du promoteur m’a pressé, a fait mine de s’énerver pour ensuite dire qu’il fallait le faire pour montrer aux ouvriers qu’ils les prenaient en compte.
    Au final des malfaçns : éclat sur lavabo, éclat sur dalles de terrasse, éclat sur plainte, encadrements de porte mal faits n’ont pas été signalés sur le pv initial mais dans les 10 jrs suivant par LRAR.
    A ce jour le promoteur fait durer, rechigne.
    N’ayant pas été invoquées sur le PV initial, les réserves émises ensuite sont elles recevables ou à oublier?

    Cordialement

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