Valeur contractuelle de l'etat descriptif de division?
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 7 .09.2011(Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-14.154, n° 938 P+B, Franco c/ Synd. copr. Le Christina) , la Cour de Cassation confirme que l’Etat Descriptif de Division n’a pas de valeur contractuelle nonobstant les décisions contraires, prises précédemment par cette même chambre civile.
Aussi, même publié postérieurement au règlement de copropriété, la Cour de Cassation confirme qu’ un nouvel état descriptif de division est dépourvu de valeur contractuelle.
Bien que la nature du règlement de copropriété continue d’alimenter les réflexions, la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il a un caractère conventionnel (L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 8). En revanche, rien n’est moins sûr s’agissant de l’état descriptif de division (EDD) dont la Cour de cassation a finalement estimé qu’il était « dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière (et n’avait) pas de caractère contractuel » (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578 : Bull. civ. III, n° 241).
L’arrêt ayant donné lieu à la décision commentée reprend un raisonnement similaire puisqu’il relève que l’EDD modificatif n’avait pas été contesté par les copropriétaires. Le cheminement adopté était toutefois particulier. Le premier EDD établi lors de la construction a été considéré comme n’ayant pas un caractère contractuel, à l’inverse de son modificatif dressé et publié postérieurement au règlement de copropriété qui, selon les magistrats d’Aix en Provence, s’imposait aux copropriétaires ayant acquis à partir de ce moment.
L’analyse est censurée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au visa de l’article 8 de la loi de 1965 et des articles 2 et 3 du décret de 1967 relatifs aux règlements de copropriété et aux EDD.
Dressé et publié avant ou après le règlement de copropriété, même non contesté, l’état descriptif n’a pas de valeur contractuelle.
L’arrêt précise que chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et parties communes, dès lors qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble quelque soient les stipulations du règlement intérieur. Qu’en énonçant qu’il n’était pas besoin d’établir que les travaux litigieux portaient atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble, la Cour d’appel avait violé l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, l’arrêt précise qu’en tout état de cause que la Cour d’appel qui n’a pas caractérisé en quoi les travaux effectués par le copropriétaire avait porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
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