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Le projet de Loi Duflot met les syndics sous tutelle

 

Space under surveillance par Quinn.anya

 

Nous l’avions craint, mais malheureusement pour la profession, la menace de voir les syndics exercer demain sous tutelle semble se préciser.

Le paradoxe est que cette éventualité devrait se concrétiser avec l’accord unanime des organisations professionnelles, des associations de consommateurs qui ont convaincus la Ministre Cécile DUFLOT de l’irresponsabilité des syndics, incapables de gérer eux mêmes leurs professions.

Aussi, afin de réguler la profession de syndics, il est donc prévu la mise en place d’un haut conseil des trois professions immobilières (transaction; gérance; syndic) ainsi que la création de commissions de “contrôle” régionales présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions allant jusqu’à l’interdiction d’exercer.

l’ARC propose par ailleurs- à se demander si les syndics de copropriété ne feraient pas mieux d’ adhérer à cette association, vu leur efficacité à obtenir auprès des pouvoirs publiques, que la profession soit gérée selon leurs desideratas- la création de deux sous-conseils distincts, dont un consacré uniquement à la Copropriété.

Pour éviter la “domination” des professionnels », L’ARC suggère un équilibre des pouvoirs, ainsi, les deux chambres préconisées ci avant , seront formées d’au moins 25% de représentants des usagers (associations représentatives de consommateurs et de copropriétaires).

De plus, L’ARC propose en amont des instances régionales de contrôle, qui seront présidées par un magistrat , la création d une instance préalable dite de conciliation qui pourra faciliter le « tri » entre les affaires graves et les affaires moins graves, régler les difficultés mineures ou moyennes. Cette instance pourrait être créée au niveau départemental sous la présidence de l’ADIL locale.

Sans être devin, je vous fiche mon billet qu’il y a de très grandes chances qu’en plus de la tutelle du magistrat, des associations de consommateurs, les syndics seront bientôt  également soumis au contrôle de l’ADIL locale.

A mon humble avis, les instances professionnelles ayant misé l’essentiel de leurs forces sur la défense du compte bancaire unique, qu’elles n’ont d’ailleurs pas obtenues, qu’elles ont sacrifié dans la négociation, l’indépendance  et la capacité des professionnels que sont les syndics de copropriété de  se régir, notamment en constituant un Ordre des syndics professionnels.

Aussi, il me semble que la solution ne pourra venir que de la base, à savoir des syndics indépendants, soucieux de l’intégrité de leur fonction, de leur indépendance, du devenir de leur profession pour se prendre en mains et refuser l’avenir sans lendemain qui leur est proposé.

 

ET vous pensez vous que le devenir du métier de syndic passe par la mise sous tutelle de la profession? Ne pensez vous pas que les syndics soient en mesure d’assurer la gestion de leur profession en créant cet Ordre professionnel?

Votre avis nous intéresse, merci de nous le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas du présent article.

 

 

Photo de Quinn.anya

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  • Pol.l.L a dit :

    Comme pour tous les problèmes qui concernent les citoyens la solution ne pourra être trouvée sans la participation active des copropriétaires et la mise en application au sein des copropriétés des textes des lois existantes, avant d’en créer de nouvelles qui risquent de défendre des intérêts autres que les leurs
    - à leurs frais … augmentés par ceux de tous les intermédiaires de justice … Pol.l.L

  • JOSSE Emmanuel a dit :

    Si cela devait s’avérer exact, les bras m’en tombent.
    Laissons à César ce qui est à César et à …

    Il est particulièrement incongru d’envisager la présidence d’une instance administrative par un magistrat …

    C’est un mélange des genres qui n’est pas recommandable.

    Laissons les magistrats trancher les conflits portés devant leur juridictions.

    Et notamment les recours contre les décisions prises par ce futur haut conseil.

  • Claudie AMAND a dit :

    Cela laisse rêveur , le métier de syndic n est déjà pas facile , la tension monte a cause de mauvais éléments (dans ma vie j en ai côtoyé * mais à contrario il y en a des bons – VILLA CÉZANNE AGDE HERAULT -
    Pensez vous qu’entre le C.S. dont le président C.S. gère seul sans appel aux conseillers syndicaux qu il laisse à leur « tranquillité  »

    Ne croyez vous pas que le syndic n est pas le seul fautif

    Dans une copropriété il y a un syndic mais aussi un conseil syndical supposé être un intermédiaire entre le syndic et le syndicat

    Ne vaudrait-il pas regarder et faire des lois pour le conseil syndical !!

  • Daniel from acheter actions en bourse a dit :

    On peut déjà apprécier l’immensité du chantier que représente cette loi Logement et Urbanisme. A côté de la copropriété, les rapports locatifs et l’urbanisme seront également bouleversés.

  • le durelic a dit :

    Cela fait trente ans que ce métier est fait en amateur. Les organismes de défense n’ont jamais rien fait sauf quand ils étaient obligés par les plaintes des copropriétaires ou du législateur.
    C’est le seul métier dans la prestation de services qui n’ a pas évolué dans une démarche réfléchie sur quel service a besoin mon client????
    Et depuis que les banquiers ont commencé à racheter les indépendants c’est encore pire. si le législateur s’en mêle cela va devenir l’administration des années 1970.
    une catastrophe!!!!

  • Mercredi a dit :

    Je pense que l’on en serait pas là , si depuis des années une grande partie des syndics , avaient été guidés par une éthique, le souci de préservé le patrimoine de leur clientèle, et un respect pour les copropriétaires , qui du coup ,n’auraient pas trouvé nécessaire de se plaindre et se défendre.
    Hors ces revendications ne sont pas isolées , et ne viennent pas de nulle part. Elles prennent leur source dans un mode de fonctionnent de plus en plus autoritaire des syndics, qui perdent de vue la raison même de leur mandat ,et la relation à leur client , pour adopter des prérogatives très lucratives .
    Et comme j’ai pu le constater dans ma copropriété ,j’ai vu une multiplication de postes onéreux sans aucun bénéfice quand à la sauvegarde réelle de notre patrimoine .

    Le syndic jouit d’une aura , auprès de la plus part des petits copropriétaires , souvent des gens modestes qui ignorent ,les règles régissant les relations copropriétaires /syndics ,et ignorent qu’ils ont des droits .
    Droits qui sont régulièrement passés sous silence par les syndics , quand ils ne sont pas tout simplement bafoués. Je sais de quoi je parle!

    Dans une autre rubrique , vous prétendez que les propriétaires n’ont aucun sens du collectif et ne pensent qu’à leur espace personnel, et c’est souvent vrai.
    Mais la faute à qui ? Cette façon de concevoir l’espace est souvent entretenue pas les syndics
    En effet pour tout ensemble de raisons il est plus simple de laisser voter n’importe quoi au détriment du patrimoine , plus tôt que d’adopter une position pédagogique et formatrice du bien commun. En principe c’est leur rôle puisque ils ont pour mission la sauvegarde du la copropriété !

    Mais laisser faire c’est gagner sur les deux tableaux , d’une part ils ne contrarient que peu de monde , et c’est plus confortable , et moins risqué quand à leur contrat et d’autre part, tôt ou tard cela entraînera des travaux pour lesquels ils percevront des honoraires. CQFD .
    Plutôt que la mise en place de cette tutelle , je préconiserais une obligation de transmettre avec le règlement de copropriété les règles qui régissent les relations syndic/copro . Des formations gratuites qui pourraient être dispensées par un organisme public .
    Car le seul moyen de se défendre en citoyen libre et mature passe par l’éducation , et l’éducation au droit me semble être un point fondamental de la démocratie dans tout les domaines de la vie .
    Sans cela nous sommes comme des enfants avant l’apprentissage de la lecture , d’autres lisent pour nous …………..!

  • Bernard from Institut pour la Justice a dit :

    C’est justement le problème qui se pose le client dans tous les cas doit etre satisfait des services rendu. dans le cas echeant il va de verité que c’est son droit le plus légitime de riposter. le patrimoine commun est tres sensible et dans ce cas Les copropriétaires et les syndics sont devant un fait y’a a mon avis rien a dire d’autre que de laisser la justice et la loi proteger les interets de ceux qui sont menacés.

  • Mercredi a dit :

    Bonjour,

    Suite au commentaire concernant l’ARC dont je précise n’être pas adhérente . Mais je consulte souvent le site qui m’a apporté un autre regard sur mes droits en tant que copropriétaire et des sources de renseignements utiles . Je suis allée sur leur site , et ce que j’ai lu ne correspond pas tout à fait à ce que vous en dites .
    Je me permets de faire un copier collé de leur analyse quand à la loi
    Duflot .

    Le projet de loi DUFLOT : la bonne méthode ?

    Depuis la consultation qui a eu lieu en février dernier sur les grandes lignes du projet de loi DUFLOT (voir dossier du mois de mars unarc.fr/nj3u), plus rien. Certes des entretiens « séparés » ont pu avoir lieu sur certains sujets (exemple sur le registre d’immatriculation des copropriétés) mais plus de consultation. Surtout : aucune consultation n’a eu lieu à partir d’un projet de loi rédigé et présenté aux organisations représentatives (comme cela est toujours le cas),

    Plus préoccupant : la Commission Nationale Relative à la Copropriété (dont l’ARC est un des douze membres titulaires permanents) n’a pas été consultée du tout.

    Conséquence : une loi dont on dit qu’elle est aujourd’hui entièrement rédigée – et dont le texte n’aura pas été soumis aux partenaires – va être présentée en Conseil des ministres bientôt après avoir été soumise au Conseil d’État, ceci avant le lancement de la discussion parlementaire…

    C’est – d’expérience – une très « mauvaise » méthode et surtout une méthode qui produit de très « mauvaises » lois. Car chaque partie – voire même des parties non représentatives – essaient de tordre le projet de loi dans son sens, ceci à coup d’amendements : il y les amendements rouges, bleus, verts, blancs, gris, etc.

    Au final, le texte qui sort est un vrai patchwork dont une partie est renvoyée à des décrets qui seront écrits par des hauts fonctionnaires ne connaissant souvent que partiellement les pratiques du monde de la copropriété.

    Ce qu’il aurait fallu faire selon nous : réunir à nouveau les partenaires représentatifs (soit une vingtaine de personnes maximum représentant quinze organisations) pour leur soumettre le projet de texte et essayer de construire un projet cohérent suite à des échanges où chacun se serait efforcé de trouver des compromis positifs sur 80 % des points, laissant seulement 20 % au travail des lobbies….

    En n’adoptant pas cette méthode, Madame DUFLOT prend le risque (certain, selon nous) de produire une loi imparfaite voire décevante.

    Il est, cependant peut-être encore temps de changer la méthode.

    On se rend bien compte à les lire que les choses ne sont peut être pas aussi simples que vous nous les présentées .
    je reviens sur mes premières propositions l’éducation des copropriétaires . Rien ne pourra changer si les gens ne prennent pas en main leur intérêt . Je pense par ailleurs qu’une gestion confiée à un syndic professionnel peut être compatible avec les intérêts des copropriétaires , à condition que ce syndic soit dans une éthique de gestion saine et modérée , c’est à dire que le désir d’enrichissement ne soit pas le moteur de son action , et que par ailleurs les copropriétaires fassent un travail sur eux mêmes , pour se sortir de la paresse intellectuelle dans laquelle on les maintient , et dont ils de contentent .

  • Institut pour la Justice a dit :

    Les syndicats doivent garder leur autonomie et aucune loi ne doit venir encadrer l’activité syndicale.

  • TISSOT a dit :

    Il est nécessaire de revoir complètement les lois concernant la copro. C’est une profession qui ne respecte pas la législation, il la détourne continuellement. Les honoraires sont exorbitants. Ils abusent et confondent leur trésorerie avec celle des copro. C’est honteux que ces syndics ne soient pas plus encadré. Vraiment honteux.

  • Mathilde a dit :

    Je partage tout ce qu’écrit MERCREDI; Je suis adhérente à l’ARC et voici un texte de l’ARC 27 fev.2014.
    Loi ALUR et Copropriété : ce que nous en pensons

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    Actualités
    A – Cadre législatif et réglementaire

    .

    27/02/2014

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    Loi ALUR et Copropriété : ce que nous en pensons

    On nous demande deux fois par jour ce que nous pensons de la loi ALUR, plus particulièrement ce que celle-ci apporte réellement selon nous pour la copropriété et – enfin – si nous sommes satisfaits.

    Avant de diffuser un dossier très complet à ce sujet, voici un résumé de nos positions.

    I. Des mesures importantes dues en grande partie à l’action incessante de l’ARC (avant ou au cours de la discussion parlementaire)

    Dix mesures ou série de mesures marquent cette loi (qui en compte soixante)

    1. L’instauration d’un contrat-type complet de syndic incluant toutes les tâches de gestion courante ou prévisibles, à l’exception de tâches limitativement énumérées par décret et qui pourront donner lieu à un supplément.

    2. L’instauration parallèle d’un plafonnement des honoraires de syndic dits privatifs (état daté, mise en demeure, etc.).

    3. La suppression de la dérogation possible à l’ouverture d’un compte séparé, mais – malheureusement – uniquement pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux.

    4. L’instauration d’un fonds travaux obligatoire pour toutes les copropriétés (minimum par ailleurs modeste puisque représentant seulement, par an, 5 % du budget prévisionnel).

    5. L’instauration d’une obligation pour les assemblées générales de se prononcer sur la réalisation d’un audit global de la copropriété (de façon à établir un plan pluriannuel de travaux).

    6. L’instauration d’un troisième dispositif de gestion dit de « co-gestion », dispositif situé entre la gestion professionnelle et la gestion bénévole et introduisant la possibilité d’une délégation de pouvoir élargie au conseil syndical dans les copropriétés de moins de 16 lots principaux.

    7. L’instauration d’une sanction automatique applicable aux syndics faisant travailler sans autorisation spéciale de l’assemblée générale des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts.

    8. L’instauration d’une obligation de mise en concurrence des syndics, y compris du premier syndic dans les nouvelles copropriétés.

    9. l’instauration de la possibilité pour une collectivité territoriale de déclencher la « procédure d’alerte » dès lorsqu’une copropriété dépasse un certain seuil d’impayés (25 % jusqu’à 200 lots, 15 % au-delà).

    10. l’instauration de diverses mesures permettant de mieux agir contre le phénomène des copropriétés en difficulté ; à titre d’exemples principaux :

    • amélioration du super-privilège ;
    • introduction de la possibilité d’abandon de créances au profit des copropriétés déclarées en difficulté ;
    • introduction de dispositions rendant impossible l’acquisition d’un lot par un débiteur ;
    • renforcement des pouvoirs de l’administrateur provisoire dans les copropriétés en difficulté ;
    • élargissement de l’administration provisoire des copropriétés en difficulté à d’autres professionnels que les administrateurs judiciaires selon décret à venir ;
    • mise en place de nouvelles procédures pour les copropriétés en grande difficulté…

    II. Au-delà des avancées, les reculades ou renoncements de madame DUFLOT

    Si les avancées évoquées sont importantes (elles n’ont pas été obtenues sans mal pour la plupart), elles sont néanmoins « ternies » par quatre reculades graves que l’on peut ainsi résumer.

    a. La création d’un Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière où les professionnels seront majoritaires et les usagers représentés uniquement par des organisations de consommateurs généralistes, à l’exception donc des associations représentatives spécialisées comme l’ARC.

    ► Conséquence : les professionnels de la copropriété pourront continuer à faire ce qu’ils veulent sans contre-pouvoirs suffisant en face d’eux.

    b. La suppression des commissions régionales de contrôle et de discipline initialement prévues dans le projet de loi et la mise en place d’UNE seule commission nationale (qui ne pourra donc – et c’est ce que voulaient les professionnels – traiter qu’un problème sur mille !).

    ► Conséquence : le dispositif de régulation de ces trois professions a été retiré de la loi.

    c. Le rétablissement de la dérogation possible à l’ouverture du compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots principaux (soit 60 à 70 % du parc des copropriétés).

    ► Conséquence : une régression inadmissible et grave pour les copropriétaires par rapport au projet initial.

    d. L’instauration de la quasi-impossibilité pour une copropriété d’échapper au « banquier » du syndic. La loi ALUR, en effet :

    ◦ impose la majorité absolue sans possibilité de deuxième lecture pour choisir un autre banquier que celui du syndic ;
    ◦ permets au syndic d’imposer des honoraires majorés si l’assemblée veut changer de banquier.

    ► Conséquence : pas de mise en concurrence possible des banquiers et pas de possibilité d’échapper aux manœuvres syndics-banquiers concernant les pseudos comptes séparés (voir notre « Livre blanc du faux compte séparé » : http://www.unarc.fr/k5jx).

    Conclusion

    Certes des satisfactions importantes et des avancées déterminantes sur certains points (contrat de syndic, fonds travaux, co-gestion…) mais un échec complet suite à renoncement concernant :

    • le contrôle des professionnels et la mise en place de véritables dispositifs de régulation (commissions régionales de discipline) ;

    • la transparence financière et la fin de la financiarisation de la gestion des copropriétés.

    Un comble pour une ministre « écologique et citoyenne ».

    Non je ne suis pas prête à pleurer sur les syndics. Mais un autre problème dans les copropriété, je pense qu’il y a aussi malheureusement des copropriétaires qui ne valent pas plus que certains syndics. Donc là ,aussi il y a beaucoup de choses qui seraient à revoir par l’ARC. Car les droits de la copropriété, faut-il encore les appliquer dans le souci du meilleur pour les copropriétaires et leur patrimoine.Pour certains présidents, la compromission avec le syndic peut être intéressant…

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