La Loi ELAN dont l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété, a été publiée au JO du 31 octobre 2019.
La dite ordonnance fût prise en application du II de l’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN).
Afin d’améliorer le droit de la copropriété, le Gouvernement est autorisé, selon les termes de l’habilitation, à prendre par voie d’ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux.
L’article 41 de l’ordonnance du 30 Octobre 2019 prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er juin 2020.
Quels sont les impacts de l’ordonnance de La Loi ELAN sur l’activité des syndics d’une part et quelles sont d’autre part, les principales modifications apportées par l’ordonnance de La Loi ELAN sur la loi du 10 juillet 1965?
I) La Loi ELAN: Impacts de l’ordonnance sur l’activité des syndics
Mise en concurrence du syndic:
L’ordonnance maintient la mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque échéance, malgré l’incohérence de cette mesure qui fait du syndic de copropriétés une des seules professions obligées d’organiser sa mise en concurrence.
Cependant, la FNAIM a obtenu que la mise en concurrence soit sous la responsabilité unique du conseil syndical et que le non-respect du processus – par le conseil syndical – n’ait aucune incidence sur la validité du contrat ce qui va permettre au syndic de travailler avec sérénité sans que sa mission ne puisse être remise en cause dans le cas où la mise en concurrence ne serait pas appliquée dans les délais. (Cf. article 20, 1° de l’ordonnance)
Plus de services pour les copropriétaires :
Sur proposition de la FNAIM, la réforme donne la possibilité aux syndics de proposer un contrat « socle », marquant une avancée concrète pour les services proposés par le syndic, au-delà du contrat type qui limitait jusqu’alors cette possibilité.
Cette disposition permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété. (Cf. article 16, II. de l’ordonnance)
Action en cas de carence ou d’inaction du syndic
Dans cette hypothèse, le président du conseil syndical (ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix en cas d’absence de conseil syndical) pourra sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation d’un préjudice subi par le syndicat.
Facilitation du recouvrement des impayés pour le syndicat des copropriétaires
Lors de la vente d’une partie commune, la part du prix revenant aux copropriétaires sera diminuée des sommes exigibles dues au syndicat des copropriétaires.
Le nouveau texte précise que le syndic a qualité pour faire inscrire, consentir la main levée et requérir la radiation de l’hypothèque légale sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Toutes les créances (provisionnelles ou définitives) du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont dorénavant garanties par le privilège immobilier spécial de l’article 2374 du code civil.
Convocation d’une assemblée aux frais du copropriétaire demandeur
Consacrant cette fois la pratique, un nouvel article permet à un copropriétaire de demander à ses frais au syndic la convocation et la tenue d’une assemblée générale pour examiner une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations.
Vote par correspondance et amendement de la résolution en cours d’assemblée générale
Le copropriétaire qui avait voté favorablement sera alors assimilé à un défaillant (et non plus à un opposant comme envisagé initialement) pour cette résolution.
Le terme du contrat de syndic
Supprimant la démission du syndic, le nouveau texte régit deux situations : d’une part, l’hypothèse où ni le syndic ni le syndicat ne souhaite « renouveler » le contrat en cours et d’autre part, la résiliation du contrat en cours par l’une des parties en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie
Changement de syndic et transmission des documents
Dorénavant, l’ancien syndic devra transmettre au nouveau :
– dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, non plus les fonds mais les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.
– dans le délai d’un mois, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble
– dans le délai de 2 mois, l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.
Modalités d’imputation des pénalités pour non transmission par le syndic des documents demandés par le conseil syndical
Elles sont précisées à l’article 21 de la loi de 1965 modifiée.
II) La Loi ELAN: Impacts de l’ordonnance sur la loi du 10 Juillet 1965
Le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 est redéfini , en effet si la loi régit tout immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, elle pourra également s’appliquer, dès lors qu’aucune convention n’y déroge expressément. Aussi sera mise en place une organisation dotée de la personnalité morale, suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, s’appliquant aux immeubles à destination totale autre que d’habitation ou à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
Parties communes spéciales, à jouissance privative et servitude
Introduites par la loi ELAN, les notions de parties communes spéciales ou à jouissance privative sont consacrées avec l’ordonnance en apparaissant dans plusieurs articles. Il est notamment fait état des charges devant être supportées par le titulaire d’un droit de jouissance privative et qui devront être précisées par le règlement de copropriété.
Un nouvel article précise par ailleurs qu’aucune servitude ne pourra être établie sur une partie commune au profit d’un lot.
Travaux d’intérêt collectif
L’ordonnance étend à tous les travaux d’intérêt collectif même réalisés sur ses parties privatives, l’impossibilité pour le copropriétaire de pouvoir s’opposer à leur exécution sauf si une autre solution n’affectant pas cette partie privative, existe. La possibilité du versement d’une indemnité provisionnelle en cas de privation totale temporaire de la jouissance du lot est également introduite dans le texte.
Critère de répartition des charges de l’article 10
Consacrant la Jurisprudence, l’ordonnance adjoint la notion :« objective » à l’utilité visée au premier alinéa de l’article 10, au titre de la répartition des charges relative aux services collectifs et éléments d’équipement commun.
Objet du syndicat des copropriétaires
Supprimant l’obligation de prévoir expressément la forme coopérative dans le règlement de copropriété, cette forme de gestion semble dorénavant facilitée.
Par ailleurs, la notion d’amélioration de l’immeuble apparaît aux côtés de sa conservation et de l’administration des parties communes.
Nouvelles règles de représentation en cas de démembrement de propriété
En cas d’usufruit, les intéressés seront, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire.
Dans les autres hypothèses de démembrement de propriété, à défaut d’accord, les intéressés seront représentés par les propriétaires.
Il est précisé que la désignation judiciaire d’un mandataire commun est aux frais des indivisaires ou des nus propriétaires.
Modification des règles de majorité pour certaines décisions
La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ainsi que l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ne relèveront plus de la majorité de tous les copropriétaires mais de la majorité simple de l’article 24.
Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles passent de la double majorité de l’article 26 à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25.
Relèvera également de la majorité absolue, la délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat.
Par ailleurs, le nouveau texte de l’article 25-1 de la loi de 1965 ne laisse plus d’alternative à l’assemblée générale : lorsque la décision n’aura pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat mais que le projet aura recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée devra se prononcer à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Le nouveau texte prévoit également que la modification du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble relève de l’unanimité de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Enfin, lorsque l’assemblée générale n’aura pas décidé à la majorité de l’article 26 mais que le projet aura au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononcera à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.
Réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
Ce dispositif sort de l’article 24.
Dorénavant, chaque copropriétaire pourra faire réaliser, à ses frais, de tels travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, il notifiera au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
L’assemblée générale pourra, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Saisine du juge en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc
Dans l’hypothèse où le syndic ne procède pas à cette saisine du juge dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, cette action est dorénavant ouverte au président du conseil syndical.
Création de dispositions particulières à certaines copropriétés
Un chapitre spécial est créé à ce sujet.
Il se divise en deux sections :
– la première consacrée aux petites copropriétés (comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros)
– la seconde aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.
Les premières échappent à l’obligation d’instaurer un conseil syndical, à la comptabilité en partie double et d’engagement.
Certaines décisions pourront être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires pourront également être consultés au cours d’une réunion.
Des modalités spécifiques sont prévues lorsque la forme coopérative a été choisie sans instituer de conseil syndical.
Les dispositions relatives aux syndicats composés de deux copropriétaires s’inspirent quant à elles, des règles de l’indivision existant dans le code civil.
Notons que les syndics professionnels demeurent pouvoir gérer ces deux types de syndicats.
- Possibilité de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale sans ses annexes
- Extension aux articles 1er, 1-1 et 4 du caractère impératif d’ordre public de la loi de 1965
- Introduction d’un article dédié à la disparition de droit du syndicat en cas de réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire: Elle entraînera également dissolution du syndicat des copropriétaires qui survivra uniquement pour les besoins de sa liquidation. Le syndic procédera aux opérations de liquidation. A défaut, un mandataire ad hoc pourra être désigné judiciairement.
NB: Cet article est rédigé sur la base des informations recueillies dans des articles rédigés par Nathalie EZERZER et Laurence PINET des services juridiques de la FNAIM
Credit photo: mon immeuble.com