Le décret n°2020-153 du 21 février 2020 fixe le plafond des honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1er juin 2020.
Ce plafond ne semble satisfaire ni les professionnels immobiliers ni certaines associations de consommateurs
I°)l’état daté: un prix sous évalué selon les professionnels
Pour les professionnels, l’état daté est un document essentiel que le syndic fournit au notaire afin de solder le compte du vendeur à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété.
Ce document liste les appels de fonds, travaux, charges de copropriété restant à percevoir sur le lot vendu, de même il liste les appels de charges et les provisions à venir pour l’acquéreur.
Il convient de préciser qu’en cas d’impayés de charges du vendeur, le notaire a l’obligation de verser à la copropriété les sommes indiquées par le syndic dans l’état daté, qui seront retenues sur le montant de la vente.
Notons également que l’état daté complète la liste des documents déjà transmis lors d’une vente tels que :
- le règlement de copropriété,
- les derniers procès-verbaux d’assemblées générales,
- le carnet d’entretien de l’immeuble.
Grace à l’état daté, l’acquéreur dispose d’une information complète de la copropriété lors de son acquisition.
Aussi concernant le plafonnement des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté, issu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la copropriété, l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au décret n°2020-153 du 21 février 2020 qui fixe le plafond de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1er juin 2020, paru au Journal Officiel du 23 février 2020.
Selon l’UNIS, une des fédérations représentative des professionnels de l’immobilier , fortement impliquée dans la négociation au sein du CNTGI, ce plafond de 380 euros ne peut pas être considéré comme satisfaisant. Compte tenu des impacts financiers, ce montant est en dessous de la médiane constatée au sein de l’Unis.
Il convient de noter que les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot restent imputables au seul copropriétaire concerné.
Force est de constater que selon les contrats de syndics, des disparités de montants d’honoraires existent, concernant la facturation des états datés.
Aussi les rédacteurs de loi ALUR estimant qu’en pratique que les copropriétaires n’étaient pas toujours en situation de négocier cette prestation, d’où l’institution par la loi d’un principe d’un plafonnement.
Les gouvernements successifs chargés de fixer le plafond tout en reconnaissant la réalité de la prestation et son intérêt,ont ils souhaité limiter les abus c’est-à-dire interdire des honoraires excessifs sans pour autant déterminer un tarif impératif.
Selon Christophe TANAY, le Président de l’Unis, le plafonnement corrigera les abus, néanmoins, ce faisant ce principe de plafonnement ramène au principe de contrôle des prix d’une profession déjà sous pression économique.
II°)l’état daté : un montant sur évalué selon l’ARC
Selon l’ARC, cas de vente d’un lot, les syndics disposent d’un monopole lui permettant d’être les seuls à pouvoir établir un état daté qui est le récapitulatif des sommes que le copropriétaire vendeur doit à la copropriété et vice-versa.
L’établissement de ce document est facturé par les syndics professionnels entre 350 et 1 000 euros alors que sa réalisation se fait de manière quasi automatique à partir d’un logiciel.
Pour l’ARC les pouvoirs publics ont voulu mettre fin à cet abus en ne remettant pas en cause le monopole du syndic, mais en limitant le coût de cette prestation.
Pour cela, le ministère de l’économie représenté par la DGCCRF a organisé une réunion de travail afin de discuter séparément avec les professionnels et les consommateurs dont l’ARC sur le montant acceptable de plafonnement de l’état daté.
Pour l’ARC, le débat est dès l’origine biaisé car celle ci estime que l’établissement de l’état daté se fait en quelques minutes et ce de l’aveu même des concepteurs de logiciels spécialisés dans le secteur de la copropriété.
Pour détourner cette réalité, les professionnels affirment que l’établissement de ce document impose une logistique et un développement informatique spécifiques alors que ce dispositif remonte au 13 juillet 2006, soit plus de treize ans, permettant d’amortir largement les investissements réalisés par le cabinet.
Toujours selon l’ARC, le vrai enjeu pour les professionnels est économique puisque le coût de l’état daté est du bénéfice net, pouvant percevoir un complément substantiel d’honoraires sans investir de temps et du personnel.
Alors qu’un montant raisonnable était présenté par la DGCCRF permettant aux copropriétaires de ne pas être lésé, tout en laissant au syndic la possibilité de continuer à percevoir des bénéfices un article du Particulier a indiqué que le montant plafonné serait au final autour de 500 euros avec la publication d’un décret fin juillet, justifiant une réaction vive de l’ARC, d’ou l’envoi d’un mail du directeur de l’association au premier Ministre lui sommant de revoir sa copie car pour l’association, la conséquence serait que les cabinets qui présentent des tarifs plus honnête et donc plus bas devront dès lors, afficher le montant légalisé par les pouvoirs publics aggravant davantage la situation.
Dans ce mail, le Directeur Général de l’ARC d’indiquer: “Je pense qu’il est souhaitable d’ajourner la publication de ce décret si effectivement ce tarif est confirmé en organisant entre temps une réunion qui permettrait de confronter les professionnels, les concepteurs de logiciels et les associations spécialisées, comme l’ARC ou la CLCV, sur le réel coût que représente l’établissement de l’état daté qui ne peut en aucun cas être un moyen de compenser les honoraires de base.”
Le décret n°2020-153 du 21 février 2020 fixe désormais le plafond de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1er juin 2020, pensez vous que ce montant soit sous ou sur évalué?
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Credit photo: demarche-urbanisme.com
https://demarche-urbanisme.com/etat-date/
8 Comments on “Le prix de l’état daté fixé par le décret du 21.02.2020 est il sous ou sur évalué?”
De manière non polémique il convient de considérer
– si l’extranet était correctement alimenté par les syndics la majorité des documents nécessaires à la vente d’un lot serait accessibles en quelques clics
– reste le document synthétique qui reprend à l’instant T ( quelques jours avant la vente ou après ) la photographie comptable de la situation du copropriétaire qui vend. Il y a fort à parier que les logiciels comptables de tous les syndics permettent avec 2/3 manipulations d’éditer ce document
Donc 380 euros pour éditer un document même si la comptable passe une heure à exécuter cette Tache, cela me parait encore assez rémunérateur !
Si l’on considère le cas de l’acquéreur déjà propriétaire d’un lot, cette prestation ne se justifie point et pénalise
doublement le copropriétaire vendeur car la production du certificat de l’art 20 attestant qu’il n’a pas de créance envers le syndicat permet au notaire d’établir l’acte de vente ; l’Ordonnance n°2015-1075 est venue alléger et exempter la production de pièces devenues inutiles pour l’acheteur déjà informé . Cette pratique est
illicite dans ce cas précis et les syndics et notaires complices ne sont pas inquiétés pour avoir commis délit
extorsion de fonds en bande organisée . A quand un texte condamnant ou empêchant cette pratique ?
Cela reste encore cher car le syndic trouve tous les moyens bons pour toujours & encore demander des honoraires même sur des prestations qui se font en quelques secondes. Tout ce qui est administratif doit être inclus dans le forfait de leur mandat. Les exceptions qui nécessitent la recherche & l’effort peuvent être effectivement avoir des honoraires à part. (Eg : un syndic qui chiffre frais de préparation de dossier d’huissier à 190€ pour un envoi d’extrait de compte & copie CIN à l’huissier, parait indécent)
Je vous invite à venir travailler une semaine dans un cabinet de syndic pour tester la réalité du terrain, vous verrez que 380,00€ TTC est vraiment dérisoire compte tenu du travail demandé. En effet, j’entends souvent que c’est cher pour un petit bout de papier, seulement vous ne voyez pas le travail effectué en amont, notamment le délai de réponse qui doit être très court entre la demande et la fourniture du document, où encore le tarif du logiciel et l’investissement réalisé pour produire l’état daté « en quelques secondes ».
En clair, un poste complet est dévolu à ce travail afin qu’il soit correctement effectué. Baisser les honoraires n’aura que pour conséquence de dégrader la qualité de la prestation.
De plus, si vous connaissez un minimum le fonctionnement d’une entreprise, vous savez qu’une prestation facturée 380,00€ TTC au copropriétaire ne représente au final qu’une centaine d’euros après TVA et impôts.
Enfin, il ne faut pas oublier que le syndic engage sa responsabilité dans ce document, il est donc normal que la rémunération soit proportionnelle.
Encore une fois, plutôt que dire que le méchant syndic n’a qu’une seule chose en tête, c’est de facturer encore et encore, venez vérifier par vous même…
Bonjour,
Mon syndic facture l’état daté 500€ et le pré état daté 250€. Avec ce décret, ils devront facturer l’état daté 380€ et du coup, ils vont passer le pré état daté à 380€ également. Au global, au lieu de 750€, ils auront 760€ pour les 2 documents et cela ne changera rien à la problématique.
attention le pré etat date n a jamais existe ds la loi…une invention des syndics
seul l etat daté est ds la loi et dorenavant
il ne sera que 380 € verifiez que le montant soit bien inscrit ds le contrat de syndic…les copros n y connaissant rien
ils risquent de se retrouver en vendant avec une somme plus importante..ne connaissant pas la loi
conseiller litige UFC QUE CHOISIR
Invention des syndics…. Je vous assure que je me passerais bien d’envoyer les pré états datés, seulement les notaires et les agents immobiliers me le demandent systématiquement lors de la signature d’un compromis, et généralement ça doit être fait dans l’heure sous peine de relances, car ce document est nécessaire pour purger la SRU. Donc ce document n’existe pas dans la loi quand il faut le facturer, mais il existe bien quand il faut le fournir…
De plus, à partir du moment où le syndic met à disposition des copropriétaires (par extranet) tous les éléments afin qu’ils rédigent eux-même le pré état daté, rien ne l’oblige à le fournir. Si malgré tout, le copropriétaire ne veut pas s’embêter avec ça et demande au syndic de lui préparer un pré état daté, je ne vois pas en quoi le syndic n’aurait pas le droit de facturer ce service au tarif des vacations indiquées dans le contrat type ALUR.
je suis syndic non professionnel ais je le droit de facturé un état daté