La mort annoncée du nouveau contrat type de syndic

L’existence du nouveau contrat type de syndic mise en exergue par l’article 29 du décret du 27 mai 2004, est elle menacée?

Suite au dernier post publié sur Syndic Pro: “Les honoraires de syndic en question”, qui faisait état de la pertinence de l’analyse de Nafy Nathalie contenu dans un article intitulé: “Le syndic est souvent pointé du doigt : profite-t-il vraiment du consommateur ?” , des commentaires d’éminents spécialistes de la copropriété, postés sur le blog, sont venus enrichir l’analyse précitée.

Dans le prolongement de ces articles qui eurent comme mérite d’appeler à la réflexion d’une part sur les honoraires de syndic et d’autre part sur le devenir et la qualité des syndics de copropriétés, nous allons après avoir mis en évidence les points essentiels émanant des commentaires précités, faire état d’une approche personnelle de Gilles FREMONT directeur de copropriétés

I) Les commentaires relatives aux conséquences du nouveau contrat type de syndic

Dans son article, rappelons que l’auteure Nafy Nathalie indiquait que vouloir faire un parallèle entre l’augmentation des honoraires des syndics et l’inflation est une erreur d’analyse grossière, car  précisait t’elle, l’inflation concerne les « prix à la consommation » or le service de syndic n’est pas un bien de consommation. C’est un service dont le prix dépend de la loi de l’offre et de la demande

Pour l’auteure, le syndic n’est pas un prestataire de service nonobstant le fait qu’on soit enclin à penser que les relations entre un syndic et un syndicat de copropriétaires régies par un contrat, puisse assimiler le syndic à un fournisseur de la copropriété avec lequel le syndicat des copropriétaires  signerait un contrat commercial.

En réalité, précise Nafy Nathalie,  le syndic est un mandataire légal, institutionnel même, chargé de représenter une personne morale incapable, le syndicat des copropriétaires et celle ci d’ajouter que les prestations d’un mandat légal ne peuvent pas être régies par un contrat. Seule une loi peut fixer de manière impérative les missions et les pouvoirs nécessaires à leur exécution

Pour Jean-Pierre Mantelet (JPM)auteur du blog JPM-COPRO, le syndic est mandataire social du syndicat des copropriétaires et non pas mandataire au sens du Code civil. Il ne tient sa fonction que de sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires. On parle donc d’un mandat électif et de la durée de ce mandat comme pour n’importe quel dirigeant de société ou pour un parlementaire en droit public.
Pour autant ce mandat social comporte fatalement des modalités d’exercice et une rémunération aussi bien pour les professionnels que pour certains copropriétaires syndics non professionnels.
Pour JPM le contrat n’est rien d’autre que le bordereau d’autrefois qui devait également être approuvé par l’assemblée générale. Il s’agit d’un document accessoire à la désignation du syndic. Il perd toute valeur en cas de démission ou de révocation du syndic et celui ci de préciser que c’est dans la désignation du syndic que doit figurer la durée du mandat car c’est en effet un élément fondamental de cette désignation. Aussi c’est à tort que l’article 29 du décret précise que le contrat fixe la durée du mandat.

Pour Me Olivier BRANE, Avocat honoraire,certifié spécialiste en droit immobilier et de la copropriété, notamment cofondateur de l’OBCEF PARIS,MONTREAL,BRUXELLES (Observatoire des Copropriétés Exemplaires Francophones), il faudrait regarder la question des honoraires de syndic autrement que ce que fait QUE- CHOISIR qui, sauf erreur, n’analyse pas les taches multiples et chronophages des syndics ni leur modèle économique et on leur en demande encore plus depuis ALUR avec ses nouveaux outils de gestion !

Dire que depuis ALUR les honoraires ont augmenté n’est sans doute pas pertinent car on leur a supprimé des frais remboursables récurrents qui faisaient partie de leur rémunération si bien que mécaniquement les honoraires ont augmenté mais est-on sur que globalement les copropriétaires payent plus en honoraires de syndic qu’avant ALUR ?

Il faudrait ne parler des honoraires de syndic qu’au regard de ce qu’on leur demande avec leurs moyens qui sont limités, avec des marges normales dans toute entreprise sans qu’ils puissent embaucher pour mieux rendre service.

 

II) Quid du nouveau contrat type de syndic

Faisant le constat de la longueur, de la lourdeur et de la complexité du nouveau contrat type de syndic, Gilles FREMONT,directeur de copropriétés,Président de l’ANGC , intervenant néanmoins à titre personnel, a écrit un article : “Immobilier: la fin du contrat de syndic type” dans lequel ce dernier se pose la question de concevoir un contrat global et forfaitaire, tout inclus.

Pour Gilles FREMONT, le nouveau contrat type de syndic est une entrave à la liberté contractuelle. Il est né d’un lobbying. Il est économiquement inefficace.

Aussi propose t’il de supprimer le dit contrat et de convenir de la mise en place d’un contrat global qui aura comme avantage de pallier aux défaillances du nouveau contrat type de syndic.

Quels seraient  donc les avantages du contrat global?

Selon Gilles FREMONT, ces derniers sont les suivants:

  • Des offres concurrentes lisibles et vraiment comparables entre elles.
  • Une meilleure visibilité du syndic sur son chiffre d’affaire moins dépendant des événements particuliers.
  • Des tentations d’abus de facturation rendues strictement impossibles.
  • Des gestionnaires épargnés de la course au chiffrage dans certaines sociétés.
  • Un seul prix à discuter en assemblée générale, des incompréhensions et des tensions en moins.
  • Une confiance rétablie entre des copropriétaires rassurés par un contrat simple, et un syndic détourné de toute tentation de facturer et concentré sur sa mission. Au milieu un gestionnaire apaisé.

Par ailleurs, à côté du contrat global et forfaitaire,  ce dernier propose que les honoraires sur les gros travaux fassent l’objet d’une convention de Maitrise d’ouvrage délégué (MOD), négociée chantier par chantier,définissant l’étendue de la mission du syndic-MOD : montage du financement, gestion de l’appel d’offres, élaboration des pièces marché, souscription des assurances, recours à un maître d’œuvre, suivi de chantier, opérations de réception, etc.

Mécaniquement, sans aucun honoraire particulier, le prix global augmentera de 1.5 fois, voire  2

Toutefois selon Gilles FREMONT, là n’est pas le débat, puisque seule s’appliquerait la loi de l’offre et de la demande propre au marché des syndics.

Aussi, Grâce à la clarté du prix global, les bons syndics seraient immédiatement valorisés et les mauvais seraient dépréciés voir éliminés.

Le prix global pourrait s’ajuster librement à la hausse ou à la baisse chaque année en fonction de la charge de travail imposée par la loi ou par le mandant.

Les parties seraient libres de négocier leur prix ou libres de ne plus faire affaires si elles ne s’entendent pas sur le prix.

Certains mandats seront déficitaires, mais une plus grande quantité sera bénéficiaire

Pour Gilles FREMONT, la mise en place du contrat global devrait permettre aux syndics et à leurs mandants que sont les copropriétaires de trouver une relation saine prenant enfin en compte la liberté contractuelle.

Et vous pensez vous que le nouveau type de contrat de syndic se dirige vers cette mort annoncée?

Par ailleurs que pensez vous du contrat global proposé par Gilles FREMONT?

Votre avis nous intéresse, faites le nous savoir en laissant votre commentaire sur le blog au bas de l’article.

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3 Comments on “La mort annoncée du nouveau contrat type de syndic”

  1. Pour ma part je considère que le contrat -type a le mérite d’exister. J’approuve le principe de son organisation en prestations prévisibles et récurrentes rémunérées forfaitairement et en prestations ni prévisibles ni récurrentes rémunérées spécifiquement. Il faut mettre en valeur ces deux critères : prévisibilité et récurrence.

    Il faut éliminer les allusions au mandat du Code civil et aussi :  » Le syndicat confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic et le baratin qui suit  » . Le contrat est accessoire à la désignation par décision collective pour déterminer les modalités d’exercice de la fonction de syndic conférée par la désignation.

    Le contrat actuel comporte des dispositions qui ne devraient figurer que dans le décret. Le contrat lui-même ne comportant alors que les données adoptées. Ainsi en 7.1.1 pour les visites, et aussi pour les archives.
    La liste non limitative des prestations incluses dans le forfait doit figurer dans le décret mais pas dans le contrat.
    L’interdiction de faire figurer le taux de rémunération pour les travaux de l’article 14-2 est une injure aux principes élémentaires du droit. La liste des travaux donnant lieu à rémunération doit figurer dans le décret et pas dans le contrat. Idem pour les études techniques.

    Si l’on considère nécessaire de faciliter aux copropriétaires la connaissance des dispositions que je souhaite maintenir dans le seul décret, il est possible de prévoir une annexe à attacher au contrat qui serait ramené à trois ou quatre pages seulement.

    J’ai déjà établi un projet de  » nettoyage  » du contrat qui peut être discuté.

    Je ne vois pas ce que pourrait être un contrat « global ». Il n’est pas possible de prévoir une rémunération couvrant toutes les prestations assurées par le syndic. Je crois vraiment que le contrat actuel remanié devrait satisfaire les uns et les autres. N’oublions pas que le tout sauf était pratiqué avant son  » sacre « .

    Mais j’approuve les tentatives des gestionnaires pour faire valoir la qualité de leurs prestations tant à l’égard des copropriétaires (majoritairement favorables) que des employeurs (autre question dans quelques cas) qu’à l’égard enfin des associations de défense qui s’introduiraient volontiers dans la nouvelle organisation.

  2. Un mot à propos des enquêtes relatives aux honoraires des syndics et à leur évolution dans le temps :

    Pour un immeuble déterminé on ne peut retenir que la comparaison entre les montants successifs de la rémunération forfaitaire sans y ajouter aucune autre rémunération.
    Or il arrive que soient prises également en considération les sommes perçues à des titres divers : frais d’état daté, frais de contentieux pour recouvrement, honoraire pour assemblée supplémentaire, etc…
    L’erreur est plus grave encore quand des honoraires pour travaux sont pris en compte, ce qui est fréquent quand il s’agit de sommes modestes.

  3. https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg-4241-contrats-de-syndic-nafy-nathalie-le-papier-ne-rend-pas

    La confrontation des points de vue de l’ARC et Nafy-Nathalie serait effectivement intéressant en effet.

    En ce qui concerne « un contrat global » proposé par M. Gilles FREMONT je pense que ça serait la pire des choses.
    M. Mantelet, faites-nous vite connaitre votre projet de « nettoyage » du contrat actuel qui a « le mérite d’exister » comme vous l’écrivez.

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